Wer sich den Wunsch vom eigenen (Fertig-)Haus erfüllen möchte, muss sich in der Regel auch mit einer Finanzierung beschäftigen. Wie so ein Projekt finanziell auf festen Beinen steht und worauf Kreditnehmer achten bzw. womit sie rechnen sollten, erklärt der Wohnwertspezialist Bernd Ebner von Real Finanz.
Worauf sollte bei der Auswahl eines Kredits für den Hausbau grundsätzlich geachtet werden? Bernd Ebner: Was sicher viel bringt, ist eine bewusste Auseinandersetzung mit dem Thema Finanzierung, sprich ein Auswählen und Vergleichen der Angebote. Die wichtigste Frage, die wir unseren Kunden in den Beratungsgesprächen stellen, ist jene nach der monatlichen Wunschrate für den künftigen Kredit. Diese sollte grundsätzlich so angelegt sein, dass sie auch in stürmischen Zeiten sicher leistbar ist und nicht - bildlich gesprochen - an der Kehle würgt. Rund um diese Wunschrate lässt sich dann ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept erstellen. Bei rund 400 konzessionierten Banken in Österreich ist die Auswahl hier groß.
Ganz wichtig sind auch Flexibilität und Weitsicht. Wenn man ein Grundstück mit der Bank A finanziert und dann feststellen muss, dass sich der Bau dort aber nicht mehr "ausgeht", hat man ein Problem. Mithilfe eines Gesamtkonzepts (Grundstück und fundierte, schlüsselfertige Bauplanung) lassen sich Baurisiken reduzieren. Nachfinanzierungen bei Baukostenüberschreitungen sollten zwar durch Fixpreise und Reserven so gut wie möglich ausgeschlossen werden, jedoch zumindest aber vorstellbar bleiben. Insofern ist der beste Zins zwar wichtig, aber bei Weitem nicht das einzige Kriterium.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es? Der klassische Immobilienkredit zeichnet sich durch günstige Zinsen und eine lange Laufzeit aus. Damit ist eine solide Pauschalrate planbar, die oft gar nicht so weit über den vergleichbaren Mietkosten liegen muss. Banken haben unterschiedliche Produkte, fast alle bieten aber sowohl einen Fixzins als auch variable Kredite an. Ein Fixzinskredit bietet zu Beginn der Kreditlaufzeit (etwa über 15, 20, 25, 30 Jahre) einen garantierten Zinssatz und damit eine fixe Rate. Noch günstiger sind variable Kredite - diese können bereits knapp über einem Null-Prozent-Zins starten, haben aber grundsätzlich kein Zinslimit nach oben. Das bedeutet, wenn aufgrund höherer Inflation - so wie aktuell - mit Zinsanstiegen gerechnet werden muss, dann steigt auch die persönliche Kreditrate. Beide Kreditformen haben Vor- und Nachteile. Wichtig ist, dass man als Kunde die Unterschiede kennt und eine bewusste persönliche Auswahl trifft. Zusätzlich gibt es für ausgewählte Zielgruppen und spezielle Kundensituationen Spezialprodukte. Der Blick über den Tellerrand zu deutschen Banken ermöglicht zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten, wie wir sie in Österreich so nicht kennen.
Ist die Voraussetzung für die Gewährung eines Kredits immer Eigenkapital? Ja, Eigenkapital ist eine notwendige, aber noch nicht ausreichende Voraussetzung für einen Immobilienkredit. Eigenkapital kann via Sparbuch-, Konten- oder Depotguthaben in den Bau eingebracht werden - oder in "gebundener Form" über andere Sicherheiten, wie zum Beispiel ein bereits vorhandenes Grundstück bzw. andere Immobilien. Grundsätzlich sind 20 Prozent Eigenmittelquote einzuplanen. Das zweite wesentliche Kriterium ist die Bonität bzw. Kreditleistbarkeit. Kurz gesagt beschreibt das, in welchem Verhältnis die künftige Kreditrate (inklusive Sicherheitsreserven) zum Familieneinkommen steht. Hier gibt es mittlerweile eine Vielzahl an internen Bankkennzahlen, die im jeweiligen konkreten Kundenprojekt geprüft werden.
Wie hoch dürfen/sollten die Zinsen und damit die monatliche Tilgungsrate für den Kredit sein? So niedrig wie möglich natürlich - wobei der Zins wie gesagt bei Weitem nicht das einzige Kriterium für die Bankauswahl ist. Hier darf man nicht Äpfel mit Birnen vergleichen: dass ein 25-jähriger Fixzinssatz höher ist als ein variabler Zins, ist klar. Sicherheit kostet etwas - es geht somit um die persönliche Konzeptauswahl. Die monatliche Pauschalrate (Zins und Tilgung) wird sehr stark durch die Kreditlaufzeit beeinflusst. Das jetzige Zinsniveau ist weit unter den Inflationswerten - insofern ist eine lange Kreditlaufzeit an sich kein Problem. Wichtig ist, dass zusätzliche Sondertilgungsmöglichkeiten mit der Bank verhandelt werden. Der Richtwert zum Verhältnis von Kreditrate zu Familieneinkommen liegt künftig bei maximal 30 bis 40 Prozent. Die Bankenaufsicht wird künftig stärker reglementierend eingreifen, um eine "nachhaltige" Kreditvergabe zu gewährleisten, und somit dämpfend auf die stark steigenden Immobilienpreise einwirken.
Gibt es Beschränkungen bei der Kreditlaufzeit? In Österreich sind maximal 35 Jahre Laufzeit üblich - zusätzlich definiert jede Bank selbst ein Maximalendalter des Kunden zum Kreditende. Es lassen sich allerdings auch für angehende Pensionisten sehr gute Speziallösungen finden, wenn Kreditrate und Pension in einem soliden Verhältnis stehen. Hier gilt genauso: Eigentum schlägt Miete. Interessanterweise sind in Deutschland wesentlich längere Laufzeiten möglich und normal.
Welche zusätzlichen Kosten können dann noch anfallen? Hier gibt es ebenfalls große Bankunterschiede. Die wesentlichen Kreditkosten sind: 1,2 Prozent gerichtliche Pfandrechteintragungskosten, Bearbeitungs- und Vermittlungskosten, Liegenschaftsschätzkosten und Gerichts- bzw. Notargebühren. Am Kreditvertrag wird neben Zins und Tilgung meist eine Kontoführung verrechnet. Bei deutschen Banken fällt diese weg. Alle Kosten müssen transparent vor Kreditabschluss ausgewiesen werden und sind üblicherweise in der Pauschalrate enthalten.
Welche Unterlagen sind jedenfalls vorzulegen? Ein Finanzierungsprojekt zum Start der Bankverhandlungen umfasst nicht selten mehr als 50 Seiten. Von den persönlichen Bonitätsunterlagen - speziell bei selbstständigen Kunden bzw. Unternehmern können diese sehr umfangreich sein - bis hin zum gesamten Bauprojekt inklusive Entwurfsplanung, Kostenaufstellungen, Energieausweis und vielem mehr. Wichtig ist, dass vollständige und fundierte Unterlagen vorliegen, nur so können rasch verbindliche Bankangebote verhandelt werden.
Gibt es Tipps, die Sie Kreditnehmern ans Herz legen möchten? Ein Hausbau ist für die meisten von uns die größte Investition im Leben. Schritt für Schritt fundiert und umfassend zu planen ist wichtig - gerade in herausfordernden Zeiten wie diesen. Die richtigen Partner sind im wahrsten Sinne Gold wert.
Eine maßgeschneiderte Finanzierung schafft Budgetfreiräume, gibt Sicherheit und spart über die Kreditlaufzeit sehr, sehr viel Geld.