Österreich

Wann ein Vermieter kündigen darf

Das Gesetz bietet Mietern zahlreiche Schutzmechanismen. Allerdings muss die Wohnung auch entsprechend genutzt werden.

Thema Wohnen: Über das Mietrecht wird in Österreich heiß diskutiert. SN/robert ratzer
Thema Wohnen: Über das Mietrecht wird in Österreich heiß diskutiert.

Über die Reform des Mietrechts in Österreich wird laufend diskutiert, denn finanzierbarer Wohnraum ist knapp. Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes bieten den Mietern bei der derzeitigen Rechtslage bereits zahlreiche Schutzmechanismen. Gerade die wenigen Kündigungsmöglichkeiten werden von den Gerichten sehr einschränkend ausgelegt.

In einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) wurde darüber entschieden, ob eine Teilaufkündigung des Mietvertrags "wegen einer zu großen Wohnung" gegenüber einem alleinstehenden Witwer zulässig ist oder nicht. Der Beklagte, bei dem es sich um den Ehegatten der verstorbenen Mieterin handelte, war in den Mietvertrag über zwei zusammengelegte Wohnungen mit 4,5 Zimmern eingetreten. Der Vermieter forderte nach dem Ableben der Ehefrau und früheren Mieterin zumindest eine Wohnung mit der Begründung zurück, dass eine alleinstehende Person zur Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses nicht so viel Platz benötigen würde, sondern eine kleinere Wohnung absolut ausreichend wäre.

Der OGH sah dies anders, da der Mieter sämtliche Räumlichkeiten so benützte, wie er dies schon bisher mit seiner verstorbenen Ehefrau getan hatte. Zudem hätte der Mieter auch keine Möglichkeit gehabt, seine zahlreichen Möbel in einer anderen oder einer kleineren Wohnung unterzubringen.

Auch wenn in diesem Fall der OGH zugunsten eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters entschieden hat, kann ein Mieter beispielsweise durch unterlassene Nutzung einer Wohnung sein Mietrecht verlieren. Ein Mieter, der sich etwa hauptsächlich an einem Ferienwohnsitz oder in der Wohnung eines Lebensgefährten aufhält, riskiert eine Aufkündigung des Mietvertrags durch den Vermieter.

Mietobjekte für Wohnzwecke müssen nämlich regelmäßig zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses des Mieters verwendet werden. Gesetzliche Ausnahmen sind nur für gelegentliche Abwesenheiten des Mieters zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder wegen beruflicher Gründe vorgesehen.
Wird die Wohnung daher nicht regelmäßig für Wohnzwecke verwendet, muss geprüft werden, ob der Mieter noch ein dringendes Wohnbedürfnis hat. Generell spricht man von einem dringenden Wohnbedürfnis, wenn der Mieter nicht anderweitig angemessen wohnen kann. Ein dringendes Wohnbedürfnis wird von Gerichten nämlich erst dann angenommen, wenn der Mieter in absehbarer Zeit die Wohnung wieder für Wohnzwecke nutzt. Welche Zeitdauer unter der "absehbaren Zeit" zu verstehen ist, hängt immer vom jeweiligen Einzelfall ab.
Bei der derzeitigen Rechtslage ist daher darauf zu achten, dass die angemietete Wohnung nicht für zu lange Zeit ungenutzt bleibt.

Katrin Speigner ist Rechtsanwältin in Salzburg (Pelzmann Gall Rechtsanwälte GmbH).

Quelle: SN

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