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Der Büromarkt springt wieder an

In Wien steigt die Nachfrage nach Büroflächen wieder deutlich an. Vermehrte Neubauten und flexible Anforderungen bringen den gesamten Markt in Schwung.

Bürobauten prägen zunehmend die Silhouette von Wien.  SN/bernhard schreglmann
Bürobauten prägen zunehmend die Silhouette von Wien.

Der Wiener Büromarkt präsentierte sich 2016 deutlich aktiver als zuvor. Das zeigt eine Marktanalyse von EHL Immobilien. Die Vermietungsleistung ist demnach stark gestiegen und liegt mit 300.000 Quadratmetern um ein Drittel über dem Vorjahreswert von 200.000 Quadratmetern. Eine derartige hohe Vermietungsleistung gab es zuletzt 2008.

"Die zahlreichen Vorvermietungen in attraktiven Neubauprojekten mit Fertigstellung 2017 und 2018 beleben den Markt deutlich", sagt EHL-Büroexperte Stefan Wernhart. Auch für 2017 wird mit einer Vermietungsleistung von ca. 280.000 Quadratmetern ein ähnlich starker Wert prognostiziert. Durch die Fertigstellung der Neubauprojekte kommt es 2017 zur Trendwende bei der seit Jahren rückläufigen Neuflächenproduktion. Nach dem Rekordtief von 60.000 Quadratmetern im Jahr 2016 werden 2017 mit 160.000 Quadratmetern fast drei Mal so viele Büroflächen auf den Markt kommen und das Büroflächenangebot deutlich aufwerten. Der Großteil davon ist aber erst nach dem Sommer bezugsfertig. Dazu zählen unter anderem das mit 28.000 Quadratmetern Nutzfläche größte Projekt, das Square Plus 1 in Heiligenstadt, der ORBI Tower in Erdberg, das Denk Drei im Viertel Zwei sowie die Bauteile drei und vier des Quartier Belvedere Central (QBC) am Wiener Hauptbahnhof. 2018 wird die Neuflächenproduktion sogar noch auf ca. 330.000 Quadratmeter steigen, wobei allein rund 200.000 Quadratmeter davon auf den Austria Campus nahe dem Praterstern entfallen.

"In den vergangenen beiden Jahren konnten Kundenanfragen nach großen und modernen Erstbezugsflächen wegen des knappen Angebots teilweise nicht mehr mit geeigneten Objekten bedient werden", sagt Wernhart, "dieser in den letzten beiden Jahren angewachsene Rückstau trifft nun endlich wieder auf ein adäquates Angebot an Neuflächen. Entsprechend stark ist die Nachfrage nach Flächen in diesen neuen Büroerstbezügen und das auch ein bis zwei Jahre vor der eigentlichen Fertigstellung."

Das starke Interesse und die bereits getätigten Abschlüsse in den hochwertigen Neubauobjekten führten zu einem leichten Anstieg der Durchschnittsmieten auf dem Wiener Büromarkt. 2016 entwickelten sich diese auf ein Niveau von 13,75 Euro pro Quadratmeter. Für 2017 wird ein weiterer Anstieg auf 14,25 Euro pro Quadratmeter prognostiziert. Die Spitzenmieten bleiben stabil und werden sich 2017 voraussichtlich bei 26 Euro pro Quadratmeter einpendeln.

Dass zahlreiche Unternehmen ihre aufgeschobenen Umzugspläne nun wieder aufnehmen, zeigt sich auch in der Nachfragestruktur. Wie auch schon in den vergangenen Jahren wurde weiterhin ein sehr großer Anteil der Neuanmietungen aus dem öffentlichen und halböffentlichen Bereich getätigt. 2016 zeichneten diese für zirka 23 Prozent des Vermietungsvolumens verantwortlich. Ebenfalls stark nachgefragt wurde aus dem Sektor der Banken und Versicherungen, auf den ca. 21 Prozent der Jahresvermietungsleistung 2016 entfallen. Der drittgrößte Anteil entfiel auf die Gruppe der Rechtsanwälte, Unternehmens- und Wirtschaftsberatungen mit zusammengefasst
17 Prozent, gefolgt von Bildungs- und Schulungseinrichtungen mit etwa 15 Prozent.

Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf etablierte Büroregionen und -cluster. Aufgeteilt nach Regionen entfiel knapp ein Viertel der Vermietungen auf den Bereich Hauptbahnhof/Quartier Belvedere, gefolgt von 22 Prozent in der Region Neu-Marx/Erdberg und zwölf Prozent in der Region Wienerberg/Wien-Süd. Die starke Nachfrage wirkt sich auch positiv auf die Leerstandsrate aus, die 2016 ausgehend von 6,5 Prozent deutlich auf 5,8 Prozent gesunken ist und 2017 weiter auf 5,4 Prozent zurückgehen wird. Damit weist Wien die fünft niedrigste Leerstandsrate unter den
15 wichtigsten Bürostandorten Europas auf.

Zwei Faktoren werden sich in den kommenden Jahren besonders auf die Nachfrage auswirken: Die zunehmend mobile Arbeitsweise durch den Einsatz moderner Technologien und flexibler Arbeitsplatzkonzepte sowie eine Optimierung der Work-Life-Balance. "Die baulichen Voraussetzungen, um diese beiden Trends optimal umzusetzen, sind vor allem in den modernen Neubauprojekten gegeben", erklärt Wernhart, "moderne Arbeitsformen im Gegensatz zum klassischen Büro, in dem jeder Mitarbeiter seinen eigenen Schreibtisch hat, sind in Österreich bereits zunehmend verbreitet und flexible Büroflächen, die diese Arbeitsweise ermöglichen, entsprechend stark gefragt."

Im Sinne einer optimalen Work-Life-Balance kommt der Standortwahl besondere Bedeutung zu. So punkten einerseits Objekte, die gut an die öffentlichen Verkehrsmittel angeschlossen sind und somit die Fahrzeiten zur und von der Arbeit verkürzen, andererseits Objekte, die sich in der Nähe großer Naherholungsgebiete befinden.

Einzelhandel sucht weiterhin

attraktive Standorte

Auch die Attraktivität des Einzelhandels standorts Wien war 2016 ungebrochen hoch. Wien nimmt in der Liste jener Städte, in die Einzelhändler expandieren wollen, mit Platz fünf unter den europäischen Expansionszielen bzw. Platz 13 weltweit, erneut einen Spitzenplatz ein. Dies belegen auch die Markteintritte zahlreicher internationaler Ketten. "Österreich und insbesondere Wien stehen für Sicherheit, wirtschaftliche Stabilität, hohe Lebensqualität und einen starken Tourismus. Das alles sind Faktoren, die für internationale Retailer von Bedeutung sind", erklärt EHL-Einzelhandelsspezialist Jörg Bitzer. Dabei konzentrieren sich die Unternehmen jedoch zunehmend auf die absoluten Spitzenlagen und in diesen können die Spitzenmieten auch weiter ihr hohes Niveau halten. Die Qua dratmetermieten betragen aktuell bis zu 400 Euro pro Quadratmeter am Kohlmarkt, bis zu 250 Euro in der Kärntner Straße und 120 Euro in der Mariahilfer Straße. In den Top-Einkaufszentren erreichen die Mieten bis zu 125 Euro Quadratmeter. "Der Trend zur Konzentration auf die Toplagen verstärkt sich immer mehr und dies führt konsequenterweise zu zunehmenden Problemen in sekundären Lagen. Mitunter sind das auch Lagen, die noch vor wenigen Jahren attraktive Standorte waren", sagt Bitzer.

Quelle: SN

Aufgerufen am 23.09.2018 um 12:45 auf https://www.sn.at/schlagzeilen/der-bueromarkt-springt-wieder-an-532354

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