Schlagzeilen

Viva España

Eine Ferienimmobilie im sonnigen Spanien ist für viele Menschen ein Traum. Die Österreicher zieht es vor allem Richtung Valencia und Málaga, aber auch auf die Balearen und die Kanarischen Inseln.

Spanische Immobilien sind bei Österreichern beliebt.  SN/bernhard schreglmann
Spanische Immobilien sind bei Österreichern beliebt.

Zahlreiche Österreicher fahren nicht nur gerne nach Spanien auf Urlaub, sondern wollen sich dort auch eine eigene Immobilie anschaffen, frei nach dem Motto: Was Bruno Kreisky und Rainhard Fendrich konnten, das kann ich auch. Der Wiener Rechtsanwalt Alexander Lindner ist Experte für Spanien und ist auch dort als Rechtsanwalt zugelassen. Angesichts der Tatsache, dass ja in Spanien vor einigen Jahren eine riesige Immobilienblase geplatzt ist, ist das Suchen und Finden eines geeigneten Objekts noch mehr von Expertenrat abhängig. Die SN haben Lindner deshalb einige Fragen gestellt.

Welche Österreicher zieht es nach Spanien und warum?
Lindner: Nach meiner Wahrnehmung sind es vor allem Österreicher aus der "Mittelschicht" mittleren Alters. Dabei geht es darum, eine Ferienresidenz für die Zeit in der Pension oder für die gemeinsame Zeit mit der Familie zu finden. Die Attraktion ist dabei sicherlich die Kombination aus Klima, Meer und südlicher Lebensart. Besonders beliebt sind die Mittelmeerküste bzw. die Balearen und die Kanarischen Inseln. Die Regionen Spaniens, die am Atlantik liegen, sind zwar landschaftlich schön, aber infolge des nicht so stabilen Klimas für Ferienimmobilien praktisch irrelevant.

Welche Hotspots gibt es für die Österreicher?
Die Österreicher sind eine relativ kleine Gruppe, fallen daher nirgendwo besonders auf. Es ist meistens so, dass es Österreicher dort gibt, wo auch andere ausländische Staatsbürger, insbesondere Deutsche, Fe rienimmobilien haben. Österreicher gibt es meiner Wahrnehmung zufolge vor allem in der Region Valencia, rund um Málaga sowie auf den Balearen und den Kanarischen Inseln. Die Kanarischen Inseln sind ideal für Pensionisten, Mallorca zieht eher jüngere und Österreicher mittleren Alters an. Überwinternde Pensionisten gibt es nach wie vor. Für bestimmte Erkrankungen ist das milde Klima auch ideal.

Worauf sollte jemand achten, der in Spanien eine Immobilie kaufen möchte?
Was bei der Besichtigung oft wunderschön aussieht, präsentiert sich bei einer genaueren rechtlichen Analyse nicht selten ganz anders. Es ist ein offenes Geheimnis, dass es in Spanien viele Liegenschaften gibt, die entweder gar keine oder für bestimmte Gebäudeteile keine Baugenehmigung haben. Ich musste schon öfters Mandanten auf den Boden der Realität holen.

Ist der Kauf einer Ferienimmobilie in Spanien sicher?
Ich glaube, dass das einer der großen Vorteile von Spanien im Vergleich zu anderen Ländern ist. Wenn man die Besonderheiten kennt, dann kann man in Spanien unbedenklich kaufen. In der Vergangenheit relevante Probleme bei der Rechtssicherheit wurden in den letzten Jahren durch Gesetzesänderungen angegangen. Betrug bzw. insolvente Bauträger, Bauunternehmer und Immobilienmakler wird es auch in Zukunft geben. Durch die Wirtschaftskrise ist es jedoch hier zu einer Marktbereinigung gekommen.

Kann man überall eine Ferienimmobilie erwerben oder ist die Situation so kompliziert wie in Österreich?
Es können überall in Spanien Ferienimmobilien als Zweitwohnsitz erworben werden. Das ist nicht so kompliziert wie in Österreich. Das Vorliegen eines Zweitwohnsitzes ist vor allem von steuerrechtlicher Bedeutung. Die Problematik, dass ein Zweitwohnsitz in bestimmten Regionen nicht begründet werden kann, gibt es in Spanien nicht. Wenn ich den Hauptwohnsitz in Spanien habe - also mehr als 183 Tage dort lebe -, dann hat das zur Folge, dass die gesamten Einkünfte in Spanien zu versteuern sind. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und Spanien gilt das nicht für öffentlich Bedienstete. Personen, die weniger als 183 Tage in Spanien in einer eigenen Immobilie leben, haben einen Zweitwohnsitz. Ein Österreicher muss dann fiktive Einkommenssteuer bezahlen, sofern er die Immobilie selbst nicht vermietet. Allfällige Mieteinnahmen sind in Spanien zu versteuern. Die fiktive Einkommenssteuer ist aber nicht besonders hoch und wird in der Praxis auch nur schlampig eingehoben.

Worin liegen die Besonderheiten in Spanien?
Es gibt allgemeine Dinge, die zu beachten sind, wie etwa das Erfordernis einer Steuernummer, der sogenannten NIE, oder die weitverbreitete Praxis des Vorvertrags und der anschließenden Errichtung des Kaufvertrags in Notariatsaktsform. Und dann hängt es sehr stark vom Kaufobjekt ab, was zu beachten ist. Der Kauf eines Grundstücks oder eines Neubaus wird völlig anders abgewickelt als der Kauf einer Ferienimmobilie vom Vorbesitzer. Eine genaue rechtliche Prüfung, die sogenannte Due Diligence, ist jedoch unabhängig vom Kaufobjekt empfehlenswert.

Können Sie ein Beispiel für solche vom Kaufobjekt anhängende Rechtsprobleme nennen?
Ob ich an einem Reihenhaus tatsächlich Eigentum an Haus und Garten erwerbe
oder mir dieses nur in Form von Wohnungseigentum übertragen wird, macht einen großen Unterschied aus. Denn dann bin ich an die Satzung der Eigentümergemeinschaft und deren Entscheidungen gebunden.

Gibt es Nachteile beim Kauf einer spanischen Ferienimmobilie?
Die Grunderwerbsteuer ist in Spanien schon sehr hoch. Die Festlegung der Steuersätze für Grunderwerbsteuer erfolgt durch die Autonomen Gemeinschaften, die unseren Bundesländern entsprechen. Die Grunderwerbsteuer ist zum Teil als Flat Tax und zum Teil mit einem progressiven Steuersatz ausgestaltet. Wer etwa an der Costa Blanca (Valencia) eine Ferienimmobilie kauft, bezahlt unabhängig von der Höhe des Kaufpreises zehn Prozent Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis. In Mallorca ist die Grunderwerbsteuer progressiv und beträgt bei einem Kaufpreis bis zu 400.000 Euro acht Prozent, Beträge von über einer Million Euro werden mit elf Prozent versteuert. Bei Ferienhäusern in guter Lage, die in Mallorca gleich einmal zwei bis drei Millionen kosten, verdient der Staat also ganz ordentlich mit.

Das hindert die Leute aber nicht am Kauf?
Das ist richtig. Die Krisenzeiten sind vorbei und die Preise für Ferienimmobilien steigen wieder. Es gibt ein riesiges Angebot und das Interesse von Menschen aus Mittel- und Nordeuropa an Ferienimmobilien in Spa nien steigt stetig. Spanien ist irgendwie in, was ich persönlich gut verstehen kann, und wird in Bezug auf Ferienimmobilien auch nicht mehr so stark als Feriendomizil für Pensionisten wahrgenommen. Die wichtigsten spanischen Tourismusziele sind von Österreich aus auch gut zu erreichen.

Aufgerufen am 23.10.2018 um 11:36 auf https://www.sn.at/schlagzeilen/viva-espana-13000534

Lesestoff für den Sonntag

Lesestoff für den Sonntag

Jetzt lesen

Newsfeed

Arrow Down

Schlagzeilen