Touristische Vermietung einer Wohnung

Die touristische Vermietung einer Wohnung ist eine Art der privaten Zimmervermietung im Bundesland Salzburg, die seit Beginn der 2010er-Jahre aus einer ursprünglich kostenlosen Wohnungstausch-Aktion entstanden ist.

Einleitung

Ursprünglich wurden Wohnungen zum Tausch für einen Urlaub angeboten, also man urlaubte wechselseitig in privaten Wohnungen. Dann kam die Bewegung, dass man ein Bett zum Übernachtung gratis anbot, wenn man im Gegenzug bei dem Übernachter ebenfalls gratis übernachten konnte. Aber aus diesen kostenlosen Tauschbewegungen entstand 2008 das amerikanische Unternehmen Airbnb, das gegen Gebühr die Vermittlung von mittlerweile zu bezahlenden Übernachtungsmöglichkeiten privater und gewerblicher Wohnungen und Betten übernahm. Die Folge war eine deutlich spürbare Verknappung von Wohnungen am Wohnungsmarkt, da sich mit der touristischen Vermietung mehr Geld verdienen lässt als mit einer fixen Vermietung. Dazu kam, dass auch immer mehr Private diese Form der Vermietung anbieten ohne eine Gewerbeberechtigung dafür zu besitzen und Steuern wie Nächtigungsabgabe (Ortstaxen) abführen.

Im Bundesland Salzburg wurde diese Thematik spätestens 2018 zu einem Thema.

Sommer 2018

Im Sommer 2018 zur Festspielzeit konnte man Angebote wie folgendes in der Stadt Salzburg finden: Eine Garconnière in Zentrumsnähe, fast direkt an der Salzach. Der Preis für zwei Personen pro Nacht: 56 Euro. Diese Wohnung war eine von geschätzten 700 in der Stadt, die über Online-Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats touristisch vermietet wurden - und zwar von Privatpersonen.

"Man kann bei dieser Form des Kurzzeitvermietens vom drei- bis fünffachen Erlös der normalen Miete ausgehen", sagte Bert Brugger, Geschäftsführer der Tourismus Salzburg GmbH der Stadt Salzburg. Dem Markt wird Wohnraum entzogen, angesichts der herrschenden Wohnungsnot "ein brisantes, politisches Thema". Dazu kommt: Viele Nutznießer der Online-Börse kassieren unter dem Deckmantel der Anonymität schwarz, ohne Steuern zu entrichten.

Gesetzlich hatte das Land Salzburg zwar nachgezogen. So ist die Vermietung über Airbnb seit Anfang 2018 nur mehr an Adressen erlaubt, an denen man selbst einen ordentlichen Wohnsitz gemeldet hat. Wer etwa in seinem Haus eine Einlegerwohnung hat, praktiziert das Modell legal. Auch, wer in einem Wohnblock lebt und in diesem bis zu drei zusätzliche Wohnungen (bis Ende 2017 fünf) besitzt, darf touristisch vermieten. Für neue Wohnungen gilt seit Anfang 2018: Es braucht eine Genehmigung der Behörde. Bürgermeister Harald Preuner (ÖVP) erachtet das verschärfte Gesetz für in Ordnung.

Um ein Strafverfahren einzuleiten, müsse man die Leute de facto mit dem Koffer in der Hand erwischen. Und selbst dann gebe es noch zahlreiche Ausreden, sagt Alexander Würfl, Leiter des Baurechtsamts der Stadt. 20 bis 30 Verfahren würde die Stadt jährlich einleiten (Stand 2019). Der Strafrahmen beträgt bis zu 35.000 Euro - in der Theorie. In der Praxis gilt die Devise "beraten statt strafen". Würfl will das Thema Airbnb aber nicht nur verteufeln. Es sei nicht alles illegal, nicht jeder, der vermietet, braucht nach aktueller Gesetzeslage auch eine Bewilligung. Was fehlt, ist eine Strategie. Daran tüftelt das Institut für Geografie und angewandte Geoinformatik der Universität Salzburg. Es erforschte im Auftrag des Städtebundes die Auswirkungen von Airbnb, um dem Gesetzgeber Grundlagen liefern zu können.

"Salzburger Nachrichten" machten einen Test

Mit Airbnb im Luxuspenthouse - drei Tage hatten sich die SN im Spätherbst 2018 in einer neu errichteten Wohnanlage in Salzburg-Gneis einquartiert. Umgeben von gefördertem sozialen Wohnbau hatte sich im (noch nicht verkauften) frei finanzierten Teil Airbnb breitgemacht. Gleich mehrere Wohnungen wurden auf der Buchungsplattform angeboten. Luxus pur bot sich dort für 230 Euro die Nacht: 140 Quadratmeter, zwei Schlafzimmer, zwei Bäder. Der Lift von der Tiefgarage fährt direkt ins lichtdurchflutete Penthouse. Im sprudelnden Whirlpool auf der Dachterrasse ist der Blick atemberaubend - links der Untersberg, rechts die Festung und darüber nachts der Sternenhimmel.

Die Reaktionen waren weniger romantisch: Die Politik war aus dem Häuschen, forderte Strafen für den damaligen Besitzer, einen Stadtbaumeister, und versprach strenge Gesetze, die das Vermieten von Wohnungen mittels Online-Plattformen massiv beschränken sollten. Die hohen Wohnungspreise lasteten schon damals auf dem Land. Wo kommen wir hin, wenn durch derartige Vermietung weiterer Wohnraum den Einheimischen entzogen wird? Von über 1 000 Airbnb-Objekten im Land war die Rede.

Die Untersuchung der Universität

Christian Smigiel, der das Forschungsprojekt gemeinsam mit Kollegin Angela Hof geleitet hatte, untersuchte rund 700 Wohnungen in der Stadt Salzburg (2018/2019). Ergebnis: Mit der Grundidee der Sharing Economy habe das kaum noch was zu tun. Jeder Vierte biete sogar mehr als eine Wohnung an. Jede zweite Salzburger Wohnung, die einmal über Airbnb vermietet worden ist, kommt nicht mehr auf den regulären Wohnungsmarkt zurück. Jene fünf Prozent der Airbnb-Vermieter, die mehr als fünf Wohnungen oder Häuser über die Online-Plattform vermieten, decken 28 Prozent aller Angebote ab. Sie sind oftmals so weit professionalisiert, dass sie Dienstleistungen wie Verwaltung oder Reinigung ausgelagert haben. Weitere 20 Prozent aller Anbieter vermieten regelmäßig zwei bis fünf Wohnungen oder Häuser.

In einer Touristenstadt wie Salzburg mit einem ohnehin stark angespannten Wohnungsmarkt sei das eine Herausforderung. Für die Politik sei es schwierig, regulierend einzugreifen. Denn rechtlich bewegen sich vor allem die professionellen Akteure auf sicherem Grund.

Insgesamt umfassen drei Viertel aller Airbnb-Angebote in der Stadt Salzburg Wohnungen oder Häuser. Einzelne Zimmer machen etwas mehr als ein Fünftel aus. Und nur bei zwei bis drei Prozent aller Angebote handelt es sich um ein geteiltes Zimmer - was der Uridee der "sharing economy" entspricht.

Unter den Betreibern befinden sich Akteure, die ein Hotel betreiben oder betrieben haben, genauso wie Immobilieneigentümer, die von einer langfristigen Form der Vermietung auf eine kurzfristige Vermietung umgeschwenkt sind, schildert Wissenschafter Christian Smigiel. Internationale Fonds oder Bauträger konnten er und seine Kollegin Angela Hof unter den Vermietern nicht ausmachen.

Auf die Spur der Airbnb-Wohnungen hatten sich auch die Neos gemacht

Die Salzburger Neos hatten Ende 2018 zwei Monate lang die Wohnungen in der Stadt Salzburg auf der Website abgerufen und ausgewertet, was angeboten wird. Per 28. Dezember 2018 hatten sie 718 Wohnungen auf dieser Plattform gefunden, die in der Stadt Salzburg angeboten werden. 70 Prozent der 718 Wohnungen seien Garçonnièren oder Ein-Zimmer-Wohnungen. Die meisten Wohnungen auf Airbnb fanden die Neos im Salzburger Stadtteil Schallmoos, gefolgt von Elisabeth-Vorstadt, Parsch und der Altstadt.

Maßnahmen

Die Politik versuchte das, was die Studienautoren der Universität Salzburg als schwierig bezeichnen, nämlich regulierend einzugreifen. Mitte Februar 2019 wurde das neue Nächtigungsabgabengesetz in Begutachtung geschickt. Darin wird eine Registrierung bei der Behörde für Vermieter auf diesen Online-Plattformen Pflicht. Der Magistrat soll damit prüfen, ob eine touristische Kurzzeitvermietung überhaupt zulässig ist. Ohne Registrierungsnummer darf die Wohnung gar nicht erst angeboten werden.

Das Nächtigungsabgabengesetz ist zwar seit März 2020 in Kraft. Doch die Regelungen für die Online-Vermittlungsplattformen (sogenannte Diensteanbieter) griffen erst ab 1. September. Die Vermieter müssen sich nun bei der Behörde registrieren. Der Gemeindeverband hatte dazu in den vergangenen Tagen den Gemeinden ein "Musterformular" übermittelt. In der Landeshauptstadt ist das Stadtsteueramt für die Registrierung zuständig. Rund 50 "Neuanmeldungen" habe man in den vergangenen Monaten bereits verzeichnet, heißt es aus dem Amt. Die Behörde prüft, ob die Wohnung überhaupt vermietet werden darf - denn das Salzburger Raumordnungsgesetz sieht eine Zweckentfremdung vor, etwa, wenn an der Wohnadresse kein Hauptwohnsitz gemeldet ist. Und: Die Vermieter müssen nun auch eine Nächtigungsabgabe (früher Ortstaxe) abliefern - so, wie das Hotels tun müssen. Zehn bis 15 Beamte sind bei der Stadt mit Airbnb-Angelegenheiten mittlerweile beschäftigt. Das Stadtsteueramt muss die Abgaben abwickeln, das Baurechtsamt Hinweise von Nachbarn auf Zweckentfremdung prüfen, das Strafamt mögliche Strafen ausstellen.

ÖVP-Geschäftsführer und LAbg. Wolfgang Mayer, der die strengeren Regeln maßgeblich mitausgearbeitet hat, sagt: "Die Nichtregistrierung ist schon strafbar." Ab 1. Oktober sei die Registrierungsnummer zwingend notwendig.

Die Salzburger Hotellerie empört die unfaire Wettbewerbsverzerrung

Georg Imlauer, Chef des Hotel Pitters, ging 2019 mit den Online-Riesen hart ins Gericht: "Sie erfüllen keine Auflagen, unterliegen keiner Kontrolle, zahlen ihre Abgaben nicht. Wir wollen lediglich, dass diese Leute wie wir nach den gesetzlichen Regeln spielen. Das gehört jetzt kontrolliert." Er räumt aber ein, dass auch heimische Hoteliers Airbnb als Vertriebsweg nutzen. Dagegen sei nichts einzuwenden, solange für alle die selben Bedingungen gelten.

Airbnb nur das Synonym für einen Hype: 20 Plattformen

Airbnb ist nur Synonym einer Entwicklung: Mittlerweile gibt es laut Experten sicher 20 solcher Vermieter-Plattformen. Das Phänomen, ursprünglich als Tauschbörse für reiselustige Zeitgenossen gedacht, hat sich komplett verselbstständigt. Jedoch steigt das Problembewusstsein, auch in anderen Städten. So rief München nach strengeren Gesetzen. Wien will, was Salzburg ablehnt, und verhandelt aktuell mit Airbnb bezüglich einer gesammelten Abgabe der Ortstaxe. Auch der Stadt Salzburg bot eine Airbnb-Sprecherin an, in Dialog zu treten und die Nächtigungsabgabe (1,50 Euro pro Person und Nacht) gesammelt an die Stadt abzuführen. Das interpretiert Bürgermeister Preuner als den Versuch, sich freizukaufen. Sonderortstaxen würden das Problem nicht lösen.

Situation 2023

Fünf Jahre nach dem ersten Test der SN 2018 und eine Pandemie später war es ruhiger geworden um die Vermietung über Online-Plattformen. Die Gesetze sind schärfer, die Behörden haben personell aufgerüstet. Trotzdem bleiben empfindliche Schwachstellen. Ein kurzer SN-Test Ende Februar 2023 auf der Plattform zeigte: Luxuriös geht es auch heute noch zu. So findet man eine 300 Quadratmeter große Wohnung im Andräviertel mit vier Schlafzimmern und 3,5 Bädern um 890 Euro pro Nacht im Angebot - inklusive Service- und Reinigungsgebühr kommt der Spaß pro Nacht auf 1.134 Euro. Eine Registrierungsnummer sucht man im Profil der Gastgeberin vergeblich. Und das ist die Regel: Von 50 durchgeklickten Gastgebern weisen nur elf eine Nummer aus. Theoretisch ist möglich, dass einige sie haben, aber im Profil nicht angeben. Ohne Registrierung droht jedenfalls schon eine erste Verwaltungsstrafe.

Werden die Angebote auf den Plattformen nicht geprüft? Das sei nicht möglich, weil auf Airbnb nicht ersichtlich sei, wo genau sich die Wohnung befinde, heißt es in der Finanzabteilung im Magistrat. Und von Airbnb bekomme man keine Daten. Die Baurechtsabteilung wiederum hat einen anderen Fokus - sie kontrolliert beantragte und ausgestellte Registrierungen. Der Airbnb-Vermieter muss belegen, dass keine Verstöße gegen Baurecht und Raumordnung vorliegen. Seit 2018 ist Airbnb-Vermietung nur noch in Wohnungen erlaubt, die "keine gute Eignung" für einen Hauptwohnsitz haben. Ab März 2023 gilt gar das Hauptwohnsitzgebot. Was legale Dauervermietung fast unmöglich macht, außer man ist Privatzimmervermieter, Landwirt oder im ausgewiesenen Zweitwohngebiet.

Rechtlich am heikelsten sind Fälle, die schon vor 2018 auf Airbnb vermieteten. Von 226 kontrollierten Airbnb-Registrierungen winkte die Behörde 128 Fälle als gesetzeskonform durch. 98 Fälle schloss die Behörde aber mit Betriebseinstellungen. Auch weil die Betreiber "glaubhaft versichert" hätten, nicht weiter zu vermieten. Ausschließen kann die Behörde aber nicht, dass der eine oder andere trotzdem ohne Registrierungsnummer weitermacht. 60 Strafanträge sind mittlerweile eingebracht, 25 davon rechtskräftig. Das Gesetz sieht Strafen ab 5.000 Euro vor. Bei einem Erstverstoß kommt in der Regel ein Zehntel davon zur Anwendung - hieße 500 Euro. Für weitreichendere Vergehen drohen Strafen bis 25.000 Euro.

"Ziemlich beeindruckend" findet ÖVP-Klubchef Wolfgang Mayer die Zahlen. Man habe "an allen Schrauben" gedreht. Und jede einzelne Wohnung, die dieser touristischen Dauervermietung entzogen werde und wieder Einheimischen zur Verfügung stehe, sei ein Gewinn. Mayer hat den Kampf gegen illegale Airbnb-Vermietung politisch federführend organisiert. Ambitionen, in der nächsten Landesregierung selbst die Raumordnung im Land zu dirigieren, weist er weit von sich. "Wir haben einen sehr guten Landesrat (Sepp Schwaiger, Anm.) und mir taugt es, als Klubchef bei allen Themen dabei zu sein."

Mayer räumt aber ein, dass bei der Online-Vermietung auf Buchungsplattformen noch viel zu tun ist. "Wir müssen bei der Kontrolle Tempo aufnehmen." Tatsächlich sollte die Behörde nicht vorhandenen Registrierungsnummern nachgehen. Er wolle aber niemandem Vorwürfe machen. "Gerade in der Stadt ist die schiere Zahl der Angebote sehr groß." Wenn man aktuell eine Wohnung für Juli in Salzburg sucht, bekommt man noch immer über 700 Angebote auf Airbnb. Viele geben keine Registrierungsnummer an. Scharfe Gesetze und Strafen genügen also nicht.

Ein Beamter spricht von Ermüdungserscheinungen bei der Kontrolle in den Kommunen. "Wir sind ja keine Detektive, wie sollen wir das alles kontrollieren", höre er oft. Am ehesten kommt man illegaler Airbnb-Vermietung durch Nachbarn auf die Schliche. Im Magistrat gingen 127 Anzeigen ein, 103 Prüfungen wurden aber ergebnislos eingestellt. Meist ist der konkrete Nachweis einer illegalen Airbnb-Vermietung schwer zu führen. Um vor Gericht zu bestehen, muss man den Verdächtigen quasi in flagranti erwischen. Helfen könnte Airbnb selbst - mit der Bereitstellung von Daten. Doch das blieb Theorie. "Dem Konzern ist völlig egal, was wir wollen", sagt ÖVP-Klubchef Mayer. Auf der Website weist Airbnb die Gastgeber auf die "komplizierten Regeln" in Salzburg hin und betont: Der Gastgeber sei verantwortlich, die Gesetze zu prüfen und einzuhalten.

Und was wurde aus dem Auslöser des Tests der SN 2018 all der Aufregung? Laut Grundbuch hat der Bauträger die Wohnungen in Gneis mittlerweile verkauft. Die Gastgeberin, die die Objekte auf Airbnb feilbot, ist auf der Plattform nicht mehr zu finden. Im Baurechtsamt erinnert man sich bis heute an den spektakulären Fall. Ein Strafverfahren sei durchgeführt worden, so viel wird bestätigt. Es soll turbulent und langwierig gewesen sein. Wie hoch die Strafe ausfiel? Kein Kommentar - Datenschutz.

Daten & Fakten

Seit dem Österreich-Start von Airbnb im Jahr 2011 haben sich zwei Millionen Besucher ihr Ferienquartier über die US-Vermietungsplattform Airbnb organisiert (Stand 2019). Salzburg zählt zu den meist gebuchten Städten, verteilt über das Bundesland soll es rund 2 000 Airbnb-Adressen geben.

2017 verzeichnete die Plattform 109 100 Gästankünfte im Bundesland Salzburg, wie dem Reisebericht 2017 des Unternehmens zu entnehmen ist. Im Schnitt buchten die Gäste ein Zimmer oder eine Wohnung für 3,3 Nächte, was in Summe rund 360 000 Nächtigungen ergab.

Im Sommer 2023 standen 1 600 Airbnb standen 16 000 Gästebetten in der Hotellerie gegenüber. In der Stadt Salzburg sind von den rund 800 Airbnb angebotenen Wohnungen waren jedoch nur 576 registriert. 164 Verfahren waren noch anhängig, 85 Strafanträge waren gestellt.

Siehe auch

• Private Zimmervermietung in Salzburg

Quellen

• www.sn.at, abgefragt am 26. Juli 2018
• airbnb-vermietungen-in-salzburg-rechtslage-und-strafen, Salzburger Nachrichten, abgefragt am 13. November 2018
• airbnb-und-co-profit-ist-das-hauptmotiv-fuer-vermieter-in-salzburg, Salzburger Nachrichten, abgefragt am 9. Februar 2019
• Salzburger Nachrichten vom 26. August 2020 Airbnb fügt sich den Salzburger Regeln: Hunderte Vermieter müssen sich registrieren