Im Immobiliengeschäft tätig zu sein hat viele Facetten und hält auch viele Herausforderungen bereit. "Wichtig für den Verkauf ist, eine Immobilie nicht zum Ladenhüter werden zu lassen. Das absolute Asset des Maklers ist seine gute Marktkenntnis", sagt Thomas Lainer, Vizepräsident des Immobilienrings und Geschäftsführer Realwert Immobilientreuhand in Salzburg. "Ist ein Objekt mehr als ein Jahr auf dem Markt, wird es schwierig."
Der Weg zum erfolgreichen Immobilienverkauf
Es kommt also darauf an, eine gute, fundierte Strategie für den Verkauf zu entwickeln, und auch die braucht viel Erfahrung und ist nach Region und Objekt unterschiedlich. "Schöne Bilder ins Internet zu stellen reicht nicht", betont Lainer. Gute Makler hätten vorgemerkte Kunden, die Immobilien suchen. "Beim Immobilienring haben wir den großen Vorteil, das Haus oder die Wohnung gleichzeitig über unsere mehr als 40 Kanzleien österreichweit anzubieten", sagt Lainer. Der Käufer oder Verkäufer habe seinen eigenen Makler als Ansprechpartner und keine zusätzlichen Kosten.
Das Tätigkeitsfeld ist jedenfalls wesentlich breiter, als man auf den ersten Blick glauben möchte. "Wir empfehlen dem Verkäufer das Hinzuziehen eines Immobiliensachverständigen und dem Käufer, einen Bausachverständigen zu engagieren", rät Georg Spiegelfeld, Präsident des Immobilienrings und Geschäftsführer von Spiegelfeld Immobilien in Wien.
Expertise bei Wertbestimmung von Immobilien
Denn ein Immobiliensachverständiger erstellt ein detailliertes Gutachten für das Verkaufsobjekt. "Natürlich gibt es auch automatisierte Standardprogramme, die zum Teil kostenlos sind. Diese geben allerdings nur ein grobes Raster zur Preisfindung", erklärt Spiegelfeld. "Zum Beispiel haben in einem Zinshaus die Wohnungen einen unterschiedlichen Wert. Einrichtungen sind individuell, auch unabhängig vom Verkäufer, zu beurteilen. Dazu kommen Stockwerk, Blick aus dem Fenster, Lichteinfall etc."Ein anderes Beispiel sei ein wunderschönes Herrenhaus mitten im Wald, aber schwierig erreichbar. "Hier muss erst ein Käufer gefunden werden, der genau das möchte. Das dauert auch seine Zeit", weiß der Experte. Grundsätzlich sei aber in den vergangenen Jahren die öffentliche Infrastruktur als Entscheidungskriterium zunehmend wichtiger geworden.
Spiegelfeld: "Nicht zu vergessen ist, dass ein Gutachten eine Momentaufnahme ist und sich auch schnell ändern kann. Nehmen wir das Beispiel Zinshaus, wo die Preise zuletzt um ein Drittel eingebrochen sind und beim Kauf mit einem beinahe zinsenfreien Kredit finanziert wurden." Hier könne es sein, dass die Bank eine Nachfinanzierung verlangt oder eine Abwertung durchführt. Um den baulichen Zustand eines Gebäudes realistisch einschätzen zu können, braucht es zudem einen Bausachverständigen. Beispiele sind verdeckte Risse, nicht sichtbare Wasserschäden, was wurde wann saniert, wie ist der energetische Zustand etc., aber auch der Bebauungsplan sollte gecheckt werden.
Die Verantwortung und Haftungsfragen des Maklers
"Für den Makler sind unter anderem Grundbuch und Verdachtsflächenkataster zu prüfen. Beispiel: Ein Käufer erwarb ein Grundstück privat und ohne Makler und nahm mit uns Kontakt auf, um dieses wieder zu verkaufen. Es hatte sich herausgestellt, dass auf seinem Grundstück archäologische Funde verzeichnet waren", erzählt der IR-Präsident aus der Praxis. Hätte er das Grundstück über einen Makler erworben, hätte er die Kosten für das Grundstück zurückfordern können. "Denn der Makler hätte im Grundbuch nachsehen müssen, wo die Funde verzeichnet waren." Der Makler ist für Aussagen haftbar und die Pflichtversicherung des Maklers hätte den Schaden, der durch diese falsche Beratung entstanden ist, abgedeckt.
Der Verdachtsflächenkataster ist auch dann wichtig, wenn Grundstücke kontaminiert sein könnten. Er nennt als Beispiel ein Grundstück, wo einmal eine Tankstelle in Betrieb war. "Nach dem zweiten oder dritten Verkauf ist hier optisch dazu nichts mehr einschätzbar."
Wie der Immobilienring Maklerdienste anpasst
Und wie geht der Immobilienring mit den neuen Rahmenbedingungen bei der Vermietung um? Lainer: "Unsere Makler haben mit Einführung des Bestellerprinzips Dienstleistungsangebote für Vermieter entwickelt, um diese intensiver bei der Betreuung der Mieter zu unterstützen." Dazu zählen beispielsweise Bonitätsprüfungen, Mietvertragserrichtungen, Miethöhe, Wohnungsübergabe mit Dokumentation, Indexberechnung, Ummeldung von Verbrauchszählern (Strom, Wasser, Heizung, …). Diese Dienstleistungen würden sehr gut angenommen.
"Bei der Vermietung muss der Makler über großes Know-how zu Raumordnungs- und Grundverkehrsgesetz verfügen. Etwa wann und wie Kurzzeitvermietung erlaubt oder wann Vermietung illegal ist." Auch das Wissen zu mietrechtlichen Entscheidungen sei Voraussetzung für eine gute Beratung eines Vermieters. "Wird dabei etwas übersehen, kann ein befristeter Vertrag ganz schnell ein unbefristeter sein. Auch die Indexanpassung ist nicht so einfach, wie es vielleicht aussieht", sagt der Salzburger. "Entscheidend ist auch das Wissen zu den Miethöhen, die verlangt werden dürfen. Beispiel: Ein Vermieter möchte 15 Euro netto pro Quadratmeter an Miete verlangen. Die Wohnung unterliegt allerdings dem MRG, wo eine gedeckelte Miete, die etwa um die Hälfte niedriger ist, vorgeschrieben ist."
Immobilienkaufmann oder -kauffrau als Lehrberuf
Immobilienkaufmann oder -kauffrau ist auch ein Lehrberuf für junge Menschen. Je nach Ausbildungsschwerpunkt liegt der Fokus auf der Immobilienerrichtung (Bauträger), der Immobilienvermittlung (Makler) oder der Immobilienverwaltung (Verwalter). Das Aufgabenfeld umfasst die Beratung der Kundschaft, die Betreuung der Kundenkarteien sowie den Telefon-, E-Mail- und Schriftverkehr in Abstimmung mit den Immobilienmaklerinnen und -maklern. Zum Aufgabenfeld gehören auch die Schaltung von Inseraten und Anzeigen in Print- und Onlinemedien, die Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsgesprächen und das Aufsetzen von Miet- und Kaufverträgen. Immobilienkaufleute haben Kontakt mit Mieterinnen und Vermietern, Käuferinnen und Verkäufern, aber auch mit Behörden oder Banken. Die Ausbildungsdauer beträgt drei Jahre.