Wer sich den Wunsch vom eigenen (Fertig-)Haus erfüllen möchte, muss sich in der Regel auch mit einer Finanzierung beschäftigen. Wie so ein Projekt finanziell auf festen Beinen steht und worauf Kreditnehmer achten bzw. womit sie rechnen sollten, erklärt der Wohnwertspezialist Bernd Ebner von Real Finanz.
Worauf sollte bei der Auswahl eines Kredits für den Hausbau grundsätzlich geachtet werden? Bernd Ebner: Was sicher viel bringt, ist eine bewusste Auseinandersetzung mit dem Thema Finanzierung, sprich ein Auswählen und Vergleichen der Angebote. Die wichtigste Frage, die wir unseren Kunden in den Beratungsgesprächen stellen, ist jene nach der monatlichen Wunschrate für den künftigen Kredit. Diese sollte grundsätzlich so angelegt sein, dass sie auch in stürmischen Zeiten sicher leistbar ist und nicht - bildlich gesprochen - an der Kehle würgt. Rund um diese Wunschrate lässt sich dann ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept erstellen. Bei rund 400 konzessionierten Banken in Österreich ist die Auswahl hier groß.
Ganz wichtig sind auch Flexibilität und Weitsicht. Wenn man ein Grundstück mit der Bank A finanziert und dann feststellen muss, dass sich der Bau dort aber nicht mehr "ausgeht", hat man ein Problem. Mithilfe eines Gesamtkonzepts (Grundstück und fundierte, schlüsselfertige Bauplanung) lassen sich Baurisiken reduzieren. Nachfinanzierungen bei Baukostenüberschreitungen sollten zwar durch Fixpreise und Reserven so gut wie möglich ausgeschlossen werden, jedoch zumindest aber vorstellbar bleiben. Insofern ist der beste Zins zwar wichtig, aber bei Weitem nicht das einzige Kriterium.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es? Der klassische Immobilienkredit zeichnet sich durch günstige Zinsen und eine lange Laufzeit aus. Damit ist eine solide Pauschalrate planbar, die oft gar nicht so weit über den vergleichbaren Mietkosten liegen muss. Banken haben unterschiedliche Produkte, fast alle bieten aber sowohl einen Fixzins als auch variable Kredite an. Ein Fixzinskredit bietet zu Beginn der Kreditlaufzeit (etwa über 15, 20, 25, 30 Jahre) einen garantierten Zinssatz und damit eine fixe Rate. Noch günstiger sind variable Kredite - diese können bereits knapp über einem Null-Prozent-Zins starten, haben aber grundsätzlich kein Zinslimit nach oben. Das bedeutet, wenn aufgrund höherer Inflation - so wie aktuell - mit Zinsanstiegen gerechnet werden muss, dann steigt auch die persönliche Kreditrate. Beide Kreditformen haben Vor- und Nachteile. Wichtig ist, dass man als Kunde die Unterschiede kennt und eine bewusste persönliche Auswahl trifft. Zusätzlich gibt es für ausgewählte Zielgruppen und spezielle Kundensituationen Spezialprodukte. Der Blick über den Tellerrand zu deutschen Banken ermöglicht zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten, wie wir sie in Österreich so nicht kennen.
Ist die Voraussetzung für die Gewährung eines Kredits immer Eigenkapital? Ja, Eigenkapital ist eine notwendige, aber noch nicht ausreichende Voraussetzung für einen Immobilienkredit. Eigenkapital kann via Sparbuch-, Konten- oder Depotguthaben in den Bau eingebracht werden - oder in "gebundener Form" über andere Sicherheiten, wie zum Beispiel ein bereits vorhandenes Grundstück bzw. andere Immobilien. Grundsätzlich sind 20 Prozent Eigenmittelquote einzuplanen. Das zweite wesentliche Kriterium ist die Bonität bzw. Kreditleistbarkeit. Kurz gesagt beschreibt das, in welchem Verhältnis die künftige Kreditrate (inklusive Sicherheitsreserven) zum Familieneinkommen steht. Hier gibt es mittlerweile eine Vielzahl an internen Bankkennzahlen, die im jeweiligen konkreten Kundenprojekt geprüft werden.
