Die Quadratmeterpreise steigen kontinuierlich an, denn es gibt kaum noch verfügbare Grundstücke. Seit Jahren explodieren die Preise bei Baugründen. Wurden 2015 noch 190.495 Quadratmeter in der Stadt Salzburg verkauft, waren es 2018 schon nur mehr 85.301. Die Lage spitzt sich zu, das Angebot an Immobilienangeboten ist überschaubar. Die Grundstückspreise in ganz Österreich lassen für viele Familien den Traum vom Eigenheim in weite Ferne rücken. "Ein Mangel an geeigneten Baugründen und eine niedrige Baudichte sorgen dafür, dass in der Stadt Salzburg wenig Wohnraum geschaffen wird. Die stark gestiegenen Baupreise sowie Engpässe bei Ressourcen und Professionisten sorgen zusätzlich für eine Erhitzung des Wohnungsmarktes. Diese Themen werden uns auch in Zukunft begleiten und für steigende Preise sorgen, auch wenn die Dynamik der letzten Jahre wohl etwas abnehmen wird", sagt Rudi Kainz jun. von der Kainz Gruppe.
Eine Lösung könnte das Baurechtsmodell darstellen. Gebaut wird dabei auf fremden Grund. Doch was bedeutet dies genau und welche Vor- und Nachteile ergeben sich dabei für Grundbesitzer und Haus - bzw. Wohnungseigentümer?
Was steckt hinter dem Baurecht auf fremden Grund?
Das Baurechtsmodell sieht vor, dass auf fremden Grund ein eigenes Bauwerk errichtet wird. Das Recht kann sich jedoch auch auf ein bereits bestehendes Bauwerk beziehen. Der Eigentümer des Grundstücks behält weiterhin die Rechte am Grundstück, der sogenannte 'Baurechtsnehmer' erhält das uneingeschränkte Nutzungsrecht auf Grund und Boden. Das bedeutet, dass dieser auf dem Grundstück ein Haus oder eine Wohnung bauen kann. Baurechtsnehmer kann somit eine Privatperson sein oder ein Bauträger, welcher z.B. Wohnungen baut und das Baurecht nach dem Verkauf an den Wohnungseigentümer überträgt.
Kosten für das Grundstück entfallen
Ziel des Baurechts ist es dringend benötigte, ungenutzte Bauflächen zu nutzen und Personen die auf der Suche nach Eigentum sind, eine leistbare Alternative zu bieten. Ein Vorteil für den Baurechtsnehmer besteht mitunter darin, dass der Kaufpreis für den Baugrund entfällt. Jedoch ist, je nach Vereinbarung, monatlich oder jährlich ein Baurechtszins an den Grundeigentümer zu entrichten.
Die Zwei teuren Faktoren beim Kauf von Wohnraum sind die Baukisten und der Baugrund. Beim Baurecht fällt der Faktor Baugrund weg bzw. wird über die 100 Jahre Laufzeit als Baurechtszins zusammen mit den Betriebskosten verrechnet. Somit können die durchschnittlichen Anschaffungskosten je nach Lage und Projekt um 20-40% günstiger sein, bei gleichen Vorteilen und Sicherheiten wie bei normalem Eigentum. Dadurch verringert sich schließlich der Eigenmittelbedarf bei einer Finanzierung entspechend. Auch für Anleger sind Baurechtswohnungen aufgrund von steuerrechtlichen Vorteilen interessant. Da kein Grund erworben wird, kann die komplette Investition abgeschrieben und der Baurechtzins steuerlich abgesetzt werden.
Rechte von Baurechtsnehmer und Grundeigentümer
So lange der Baurechtsvertrag läuft, ist der Baurechtsnehmer Eigentümer des Baurechts. Das Baurecht wird notariell im Grundbuch eingetragen - somit steht es dem Bauchrechtnehmer frei das Baurecht auch zu vermieten, zu veräußern, zu verkaufen, zu vererben oder Kredite durch Hypotheken auf dem Baurecht abzusichern.
Zwischen Grundeigentümer und Baurechtsnehmer wird ein Baurechtsvertrag abgeschlossen, welcher u.a. die Größe des Gebäudes, Nutzungszweck, Entschädigungssumme, Verteilung der Betriebskosten, Laufzeit, etc. festlegt. Ist der Baurechtsnehmer ein Bauträger, dann wird der Baurechtsvertrag zwischen diesem und dem Grundeigentümer vereinbart. Das heißt, dass der Käufer der z.B. Eigentumswohnung keinen Einfluss auf die vertraglichen Bedingungen hat.
Was geschieht nach Ablauf des Baurechts?
Das Baurecht wird über eine vereinbarte Vertragslaufzeit von mindestens 10 und maximal 100 Jahren abgeschlossen. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit wird der Vertrag entweder verlängert oder das Bauwerk geht an den Grundstückseigentümer über. Der Baurechtsnehmer erhält dabei eine vereinbarte Entschädigungssumme, sofern vertraglich nicht anders vereinbart. Im Regelfall beträgt die Entschädigungssumme ein Viertel des Bauwertes des Bauwerkes zum Zeitpunkt des Ablaufs des Baurechts.
Das Baurechtsmodell in Österreich
Obwohl das Konzept 'Baurechtsmodell' in Österreich nicht neu ist, ist die Anzahl der realisierten Projekte noch recht überschaubar. Laut Gernot Gassner liegt dies mitunter an der gesellschaftlichen Bedeutung und Haltung zum Thema (Wohn-)Eigentum: "Die Vorteile des Modells müssen bei Raumordnungsplanern bzw. Politikern und der Gesellschaft angenommen werden. Das benötigt Zeit und einige Erfolgsprojekte."
