An dem neuen Grundverkehrsgesetz (GVG) in Salzburg hat es genauso wie am neuen Raumordnungsgesetz schon im Vorfeld viel Kritik gegeben. Viele Elemente werden als EU-rechtswidrig oder verfassungswidrig empfunden. Der Gesetzgeber möchte offenbar mit strengen Regeln, teils absurd wirkenden Kontrollmöglichkeiten und drakonischen Strafen bestimmte Möglichkeiten - Stichwort: Zweitwohnsitze - möglichst verhindern, wird kritisiert. Im Begutachtungsverfahren haben deshalb sowohl die Notariatskammer als auch die Rechtsanwaltskammer und das Bundeskanzleramt überaus kritische Stellungnahmen abgegeben. Kritisiert wurde vor allem der Umfang (72 statt bisher 39 Paragrafen), die teils für Laien unverständlichen und schwer lesbaren Paragrafen sowie die zu erwartenden längeren Verfahren mit auch bei "durchschnittlichen" Transaktionen verbundenen Nachteilen für den Wirtschaftsstandort Salzburg.
Das neue GVG betreffend haben sich deshalb nun drei Salzburger Rechtsanwälte - Siegfried Kainz und Christian Herzog aus Saalfelden sowie Maxim Grobovschek aus der Stadt Salzburg - die Mühe gemacht und jeden einzelnen Paragrafen unter die Lupe genommen und einen juristischen Kommentar mit Bezug auf die Praxis erarbeitet. Der kommentierte Text wird in den nächsten Monaten in Buchform erscheinen. Gegenüber den SN haben die drei Experten einige wesentliche Punkte vorgestellt.
Ausländergrundverkehr
Hier hat sich gegenüber den bisherigen Regelungen noch am wenigsten verändert. Konkret geht es um Immobilientransaktionen mit Personen aus Nicht-EU-Staaten, da EU-Bürger den Österreichern gleichgestellt sind. Transaktionen mit Nicht-EU-Bürgern waren schon bisher genehmigungspflichtig. Neu ist - und das gilt für das gesamte GVG - die behördliche Zuständigkeit. Statt bisher fünf Bezirksgrundverkehrskommissionen gibt es künftig nur mehr eine, die beim Land angesiedelt ist. Zusätzlich wird ein weisungsfreier Grundverkehrsbeauftragter mit einer Amtsdauer von zwölf Jahren eingeführt.
"Jeder Kaufvertrag muss über diese Behörde", sagt Rechtsanwalt Christian Herzog. Damit einher geht eine "Entmachtung" der Bürgermeister, die ihre bisherige Kontrollfunktion an den Grundverkehrsbeauftragten abgeben müssen. "Das war für die Bürgermeister immer ein schweres Thema", sagt Herzog. Baurecht und Raumordnung bleiben hingegen bei den Gemeinden. Nicht-EU-Ausländer, die hier einen Wohnsitz errichten wollen, etwa zur Berufsausübung, brauchen jedenfalls die behördliche Zustimmung.
Grauer Grundverkehr
Unter diesen Begriff fallen alle Transaktionen mit Grundstücken und Objekten. Im Bereich Wohnen wird die bisherige Negativerklärung durch eine Positiverklärung ersetzt. Konkret bedeutet das: Ein Käufer muss nun im Vorhinein erklären, wie er eine Wohnung nutzen wird. "Laut Paragraf 16 muss er erklären, dass er einen Hauptwohnsitz oder ständigen Wohnsitz innerhalb einer bestimmten Frist errichten wird", erklärt Rechtsanwalt Siegfried Kainz: "In der Regel muss das innerhalb eines Jahres erfolgen." Bisher musste er eine Negativerklärung abgeben, dass er den Vertragsgegenstand weder selbst noch durch Dritte als Zweitwohnsitz nutzen wird. Laut Paragraf 18 muss er die neue Nutzungsverpflichtung gegenüber dem Grundverkehrsbeauftragten nachweisen. "Die Frage ist: wie? Ein Meldezettel ist laut Erläuterungen zu wenig", sagt Kainz. Er sieht die Nachweispflicht als Problem: "Ich bin skeptisch, dass das hält."
Beim Wohnen bedeutet das de facto eine Wohnsitzpflicht
Aus seiner Sicht handelt es sich außerdem um eine Wohnsitzpflicht, die der freien Wohnsitzwahl laut Verfassung und Menschenrechtskonvention widerspricht. "Das werden wir uns in der Praxis anschauen müssen. Es ist bedenklich, was alles darauf aufbaut", kritisiert der Experte: "Es ist die Frage, ob es sich das kleine Salzburg leisten kann, eine Wohnsitzverpflichtung aufzuerlegen, vor allem dauerhaft. Das ist dünnes Eis!"
Wohl auch deshalb sei im Paragrafen 47 noch eine Ausnahmekommission eingefügt worden, die auf Antrag Abweichungen als Ausnahme genehmigen könne. "Allerdings sind die Gründe dafür nicht definiert", betont Kainz.
Problematisch sind vor allem die Überwachungs- und Kontrollparagrafen. Kainz: "Das ist schon bisher nicht ausjudiziert worden. Es gab auch nie Zwangsversteigerungen." Die angedrohten Maßnahmen sollten wohl in erster Linie abschrecken.
Grüner Grundverkehr
Dabei handelt es sich vor allem um Transaktionen im landwirtschaftlichen Bereich. Hier kommt es mit dem neuen GVG zu einer Neudefinition des Begriffs "land- und forstwirtschaftliche Grundstücke" beziehungsweise auch des Begriffs "Landwirt". Rechtsanwalt Maxim Grobovschek: "Früher war es sehr allgemein definiert, wer ein Landwirt ist. Das wurde extrem verschärft und für Salzburg viel enger gesteckt." Demnach ist ein Landwirt nur ein Eigentümer mit 1500 bis 75.000 Euro Einheitswert. "Landwirte pachten oft auch noch Flächen dazu. Für die Berechnung gilt das aber nicht. Wer also weniger als die 1500 Euro Einheitswert hat, gilt trotzdem nicht als Landwirt", kritisiert der Experte.
Es gehe also nicht um die Fläche, sondern um den Ertragswert, so falle jemand, der über der Obergrenze von 75.000 Euro liege, ebenfalls aus der Definition. Der Grundgedanke sei, kleine und mittelgroße Landwirtschaften zu schützen. Wer aber landwirtschaftliche Fläche kaufen will, darf nur maximal 20 Kilometer davon entfernt wohnen. Kritisiert wird von dem Rechtsanwalt vor allem, dass es im Gesetz Preisbildungsvorschriften gibt - als de facto amtliche Preise - und eine 15-jährige Nutzungsverpflichtung. Was also als Schutz der mittelständischen Bauern gedacht ist, könnte sich auch als Korsett und Verhinderungsgesetz für Expansions- oder Neuorientierungspläne der Bauern entpuppen.
Hat man den Landwirten damit wirklich einen Gefallen getan hat?
"Ob man damit den Landwirten einen Gefallen getan hat?", fragt Grobovschek. Der Verkaufswert von Höfen wird eingeschränkt, was etwa im Fall einer Verschuldung gravierende Folgen hätte, und die Erweiterung ebenfalls, etwa mit einem zweiten Hof und ganz anderer landwirtschaftlicher Nutzung. Dazu kommt, dass man seine Flächen selbst bewirtschaften muss und nicht, etwa auf einem zweiten Gut, einen Verwalter einsetzen darf.
Die drei Rechtsanwälte schauen den kommenden Monaten jedenfalls gespannt entgegen. Mit ihrem Gesetzeskommentar wollen sie jedenfalls dazu beitragen, dass die Bestimmungen auch im realen Leben verständlich werden.