In den ersten acht Monaten des heurigen Jahres hat der Salzburger Immobilienmarkt wieder etwas Boden unter den Füßen gewonnen. "Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg der Transaktionsumsatz um 14 Prozent auf 770 Mill. Euro", sagt Wolfgang Maislinger vom Immobilienbüro Hölzl & Hubner: "Es geht in die richtige Richtung." Zu den Spitzenjahren fehlt aber noch einiges, zumal es bei Einfamilienhäusern zu einem Rückgang um acht Prozent, bei Grundstücken überhaupt um 37 Prozent kam.
Gewerbemarkt erholt sich deutlich
Auch der Gewerbemarkt fasst wieder langsam Fuß, bei Investments werde man in einen anderen Marktzyklus kommen, sagt Maislinger. Denn das Zinsniveau sei nun wieder kalkulierbar und damit sind auch interessante Renditen wieder erwartbar. Das Delta bei der Preisfindung schließe sich langsam. "Man kommt sich bei den Abschlüssen entgegen, passend zum Zinsniveau", sagt der Experte. Und auch die Banken, die zuletzt ein Hemmschuh gewesen seien, würden nun wieder finanzieren. Auch die Mieten seien gestiegen, was beim derzeit wieder niedrigeren Zinsniveau mehr Möglichkeiten schaffe. "Aber es ist schon so, dass eigenkapitalstarke Investoren eher zum Zug kommen."
Investments vor allem in Bestandsimmobilien
Gewerbliche Investments erfolgten demnach vor allem im Bestand, da kaum Neubauten, mit Ausnahme etwa des "Helix" beim Europark, fertiggestellt wurden. Für weitere Projekte brauche es zuerst einmal eine entsprechende Vorverwertung. Auch in Bau befindliche Objekte seien noch nicht durchgängig verkauft. Maislinger: "Heuer ist noch kein Neubau begonnen worden."
Geänderte Büronutzung: Flächeneffizienz und flexible Raumsituationen
Bei Büros zeige sich ein differenziertes Bild. Homeoffice habe sich nicht durchgängig durchgesetzt. Am ehesten seien die Büros noch am Freitag leer, unter der Woche nehme die Belegung der Firmenbüros wieder zu. "Was trotzdem bleibt, sind veränderte Flächenkonzepte, die die Stichworte Aufenthalt, Kreativität und Bewegung berücksichtigen", betont der Experte.
Flächeneffizienz und flexible Raumsituationen müssten berücksichtigt werden. Maislinger: "Das frühere Großraumbüro gibt es jetzt auch, aber ganz anders gestaltet mit trotzdem Nähe zu den Kolleginnen und Kollegen." Solche durchdachten Konzepte finden sich inzwischen auch im revitalisierten Bestand. Büros, die in diesem Sinne fertig geworden sind, füllen sich langsam, die Miethöhe liegt in der Stadt bei 12 bis 13 Euro im Bestand und 17 bis 22 Euro im Neubau. Der Leerstand habe sich bei weniger als fünf Prozent eingependelt. Ein immer wichtigerer Faktor beim Thema "Übersiedlung" werden für Firmen dabei die ESG-Kriterien (Environment/Social/Governance), aber auch die Anschlusswerte bei der Elektrizität. Maislinger: "Hier stößt man immer öfter an Grenzen, etwa auch durch den Fuhrpark."
Salzburger Büromarkt expandiert weiterhin
Generell sei der Büromarkt in Salzburg robust, bestätigt auch Christoph Oßberger, Standortleiter Westösterreich bei CBRE Austria. Die Büroflächen konzentrieren sich demnach stark auf die Submärkte Innenstadt, Salzburg-Süd, Salzburg-Nord und Gewerbezone. Besonders Salzburg-Süd mit dem Wissenspark Urstein bilde mit knapp 153.000 Quadratmetern den größten Teilmarkt. Oßberger: "Aufgrund der Flächenknappheit in der Innenstadt bleiben gut angebundene Lagen im Fokus der Entwicklung. Salzburg kann damit seinen Stellenwert als attraktiver Standort für nationale und internationale Unternehmen weiter ausbauen."
Gewerbe und Wohnbau konkurrieren
Zentraler Faktor auf dem Salzburger Gewerbeimmobilienmarkt ist - wie auch im Wohnbereich - das Thema Grundstücke. Da es diese laut Wolfgang Maislinger kaum mehr gibt, würden zunehmend Wohnbau und Gewerbe gegeneinander ausgespielt.