Der Beruf des Immobilientreuhänders ist in drei Sparten aufgeteilt: die Bauträger, die Makler und die Hausverwaltungen. In allen drei Bereichen gab es zuletzt unterschiedliche Entwicklungen.
Bauträger waren von den Marktbedingungen massiv betroffen
Massiv betroffen von den Marktbedingungen der vergangenen Jahre waren die Bauträger. "Die Bauleistung ist massiv zurückgegangen", betont der Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Salzburg, Roman Oberndorfer: "In den Jahren 2021 und 2022 wurden im Bundesland jeweils rund 1900 Einheiten gebaut. Der Wert ist dann auf 1400 heruntergegangen, derzeit sind wir bei 300 bis 400." Der Neubaumarkt sei für Interessenten faktisch nicht vorhanden. Laut Oberndorfer liegt das Problem darin, dass Interessentinnen und Interessenten die Finanzierung nicht bekommen. Und große Investoren würden angesichts der aktuellen Lage in andere Produkte investieren, etwa Fonds.
Ein weiteres Problem für die Bauträger sei, dass die Baukosten weiterhin hoch sind. Zwar seien die Materialkosten wieder leicht gesunken, "die Lohnabschlüsse der vergangenen Jahre aber bleiben". Deshalb bleiben auch die Banken bei Finanzierungen zurückhaltend, da es für sie nicht sicher erscheine, dass die Bauträger ihre neuen Objekte auch zum kalkulierten Preis verkaufen können. Zwar vereinfache sich die Lage durch das bevorstehende Auslaufen der sogenannten KIM-Verordnung, doch allein deshalb werde die Neubautätigkeit nicht gleich anziehen, erwartet der Experte. "Was gerade in der Pipeline ist, wird auch erst frühestens in zwei Jahren fertig." Trotzdem würden derzeit die gewerblichen Bauträger mehr errichten als die gemeinnützigen.
Er appelliert an die Politik, dafür zu sorgen, dass finanzierbares Bauen wieder möglich werde, etwa durch eine Reduktion des Wusts an Vorschriften, von der Barrierefreiheit über "sinnlos dicke Dämmungen bis zum Stellplatzschlüssel".
Und wie schaut es bei den Maklerinnen und Maklern aus?
Zwar seien die Preise, vor allem im Bereich gebrauchten Wohnraums, gefallen, aber "esgibt keine Schnäppchen mehr", sagt Oberndorfer. In Summe dürften die Preise nach einigem Hin und Her bei minus fünf Prozent liegen und "sie steigen zumindest nicht". Auch die Makler sind mit Kundinnen konfrontiert, die mit der KIM-Verordnung kämpfen. Zwar sollten die Rahmenbedingungen mit dem erwähnten Auslaufen der Verordnung flexibler werden, an den Eckpfeilern, etwa dem Eigenkapitalanteil, werde sich aber nicht viel ändern. "30 Prozent einer Immobilientransaktion wandern in das Budget", ärgert sich der Fachgruppenobmann über die vielen Steuern und Abgaben. Hier könnte an einigen Schrauben gedreht werden. "Geht's der Immobilienwirtschaft gut, geht es der Wirtschaft gut", sagt Oberndorfer. "Schließlich hängen auch die Bauwirtschaft, Rechtsanwälte, Notare, Versicherungen oder Spielplatzausstatter daran."
Die Geschäfte bei den Hausverwaltungen laufen stabil
Der Mietpreisdeckel treffe auch hier die Verwaltungen, weil dadurch die Honorare quasi eingefroren sind. "Gleichzeitig sind aber unsere Aufwendungen und vor allem die Lohnkosten gestiegen, das können wir aber nicht weiterverrechnen", sagt Oberndorfer. Und das Bestellerprinzip habe den Kunden nichts gebracht, außer weniger Service.
Daten & Fakten zum Salzburger Immobilienmarkt
Die Analyse der Grundbuchdaten des Bezirksgerichts Salzburg zum Jahr 2024 durch das Salzburger Immobilienbüro Hölzl & Hubner offenbart einen Rückgang der Verkaufszahlen und teilweise auch der Preise auf dem Salzburger Immobilienmarkt. Hohe Zinsen, bedingt durch die anhaltend hohe Inflation der vergangenen Jahre, sowie die weiterhin schwierigen Finanzierungsbedingungen haben zu dieser Entwicklung beigetragen. Bei Bestandswohnungen, Häusern und Grundstücken wurde ein Preisrückgang verzeichnet. Auch die Anzahl der Transaktionen und das Gesamtumsatzvolumen sind gesunken. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise für Neubauwohnungen, bei rückläufigen Transaktionszahlen.
In Salzburg sind Bestandswohnungen die Topseller mit einem Marktanteil von über 46 Prozent. Dahinter finden sich Häuser und Neubauwohnungen mit jeweils rund zehn Prozent, wobei Letztere seit 2023 einen leichten Rückgang verzeichnen mussten. Der von Hölzl & Hubner errechnete Salzburger Immobilienindex (SIX) verzeichnete im dritten Jahr hintereinander einen Rückgang, wobei sich die Kurve abflacht.