Wohnt sichs im Flachgau besser?

Der nördliche Teil des Bundeslands gewinnt zunehmend an Attraktivität. Die Nachfrage ist groß, doch viele können sich ihre Wohnwünsche einfach nicht leisten.

BILD: SN/CHRIS HOFER

Gute Infrastruktur macht Kommunen auch für das Wohnen attraktiv.

Der Immobilienmarkt im Flachgau ist konstant bei einer hohen Nachfrage", sagt Peter Mayr, Chef von Raiffeisen Immobilien in Salzburg. Die Situation im nördlichen Gau sei auch von der Nähe zur Stadt Salzburg beeinflusst: "Der Flachgau ist eine prosperierende Gegend mit Bevölkerungswachstum."

Transaktionen sinken trotz hoher Nachfrage

Derzeit sind nach seinen Angaben viele Liegenschaften auf dem Markt, eine Tatsache, die sich erst im vergangenen Jahr so entwickelt hat. Das relativ stabile Preisniveau betreffe den Gesamtmarkt, also Einfamilienhäuser ebenso wie Wohnungen. Auffällig sei aber der starke Rückgang an Transaktionszahlen, sagt Mayr. "Im Vergleich zwischen 2022 und 2024 ist die Zahl der verkauften Wohnungen von 1400 auf heuer 630 zurückgegangen. 2023 waren es 866." Diese Entwicklung spüre man schon stark. "Da passiert gerade etwas mit dem Markt", betont der Experte. "Bei uns haben wir pro Monat zwischen 700 und 900 Kundenanfragen." Gründe für diese Diskrepanz zwischen der Nachfrage und den tatsächlichen Transaktionen ortet Mayr einerseits im Rückgang beim Neubau, andererseits aber natürlich auch in der Finanzierbarkeit durch die Kunden. "Im Flachgau haben wir viel Nachfrage, aber die Kunden können sich das Wunschobjekt dann einfach nicht leisten." Das liege einerseits an den Rahmenbedingungen, aber auch an der inzwischen viel zitierten KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, die Mitte nächsten Jahres ausläuft, Anm.). Mayr: "Das Interesse ist da, aber viele müssen sich in der Suche erst finden." Das bedeutet unter anderem, dass die eigenen Vorstellungen reduziert werden müssen: "80 statt 100 Quadratmetern Wohnfläche, 500 statt 600 bis 700 Quadratmetern Garten."

Gleichzeitig brauche man aber in Zeiten von Homeoffice mehr Raum, auch das gelte es zu bedenken, vor allem wenn bei Paaren beide die Möglichkeit dazu haben. "Und der Wunsch nach Wohnen im Grünen ist weiterhin groß", nennt Mayr einen weiteren Grund für die Nachfrage.

An vermeintlich niedrigen Preisen könne es im Flachgau nicht liegen, die hohen Preise der Stadt Salzburg werden durchaus auch schon im Umland erreicht. "Das wird sich auch morgen nicht ändern und die Preise in der Stadt werden im Großen und Ganzen sicher auch nicht niedriger." Das sei auch im Flachgau so und für jene, die eine Liegenschaft besitzen, von Vorteil, weil kein Wertverlust zu befürchten ist. Andererseits ist das für Interessenten keine erfreuliche Nachricht. Die Stabilität der Preise zeige sich an dem geringen Schwankungsbereich von 200 Euro pro Quadratmeter.

Wo liegen nun die Hotspots im Flachgau?

"Hotspots im Flachgau sind dort, wo auch die Infrastruktur passt."

Peter Mayr

Raiffeisen Immobilien

"Dort, wo es eine gute Infrastruktur gibt", antwortet Mayr: "Also Seekirchen, Eugendorf, Bergheim und alle Gebiete entlang der Lokalbahn." Das reiche sogar bis ins Oberösterreichische mit Ostermiething hinein. Viel Infrastruktur, viele Arbeitsplätze und Schienenverbindungen, das seien die wichtigsten Faktoren. Orte am "Rand" wie Berndorf haben zwar noch niedrigere Preise, doch auch die haben zuletzt angezogen.

Und wie schaut es mit der Alternative Miete aus?

"Viele drängen auf den Mietmarkt", bestätigt Mayr. "Das Angebot ist niedrig, die Nachfrage hoch, es gibt auch hier einen Preisanstieg." Auch deshalb sind die Mieten teils ähnlich hoch wie in der Stadt. Ein Grund dafür liegt im starken Rückgang beim Neubau. "Der Markt braucht Flächen", sagt der Raiffeisen-Manager. Doch in dieser Frage geht es um mehr als "bloß" ein paar mehrgeschoßige Wohngebäude. "Die Bürgermeister müssen auch die notwendige Infrastruktur mit Kinderbetreuung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc. schaffen. Das geht nicht so schnell." Man könne das Wohnungswachstum nicht einfach unkontrolliert erfolgen lassen, es brauche auch System und Zeit.

Verkehrsinfrastruktur: Pendler meiden Staus durch Umzug

Vor allem die Verkehrsinfrastruktur spielt auch eine große Rolle. Neben der Lokalbahn gibt es vor allem zwei Verkehrswege, die mit dem Auto befahren werden: jene Richtung Hof und jene Richtung Mattsee/Obertrum. Trotz Staus ziehen viele Menschen in diese Gegenden. Wer dem entgehen will, der zieht dann oft hinaus bis Oberösterreich, etwa nach Oberwang oder Mondsee, von wo man über die Autobahn nach Salzburg pendeln kann. Die Wohnnachfrage im Tennengau sei im Vergleich zum Flachgau gering, da gebe es zwar attraktive Orte wie St. Koloman, Golling oder Kuchl, aber die Nachfrage sei im Flachgau deutlich höher.

In welcher Höhe liegen nun die Wohnungspreise im Flachgau im Durchschnitt?

"Für Wohnungen liegt der Mischpreis Alt-/ Neubau bei rund 5060 Euro pro Quadratmeter", rechnet Mayr vor. "Bei Einfamilienhäusern liegt der Wert bei etwa 4800 Euro pro Quadratmeter." 12 bis 16 Euro netto/kalt pro Quadratmeter muss man für eine Mietwohnung rechnen, der Wert liegt in den attraktiven Lagen entlang der Lokalbahn bis Oberösterreich bei 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter.

Zur Infrastruktur gehören aber auch Betriebe, wie schaut es auf dem Gewerbeimmobilienmarkt im Flachgau aus?

"Um den Bereich Einzelhandel/Retail mache ich mir Sorgen, das ist ganz schwer", sagt Mayr. Nicht zuletzt aufgrund der Konkurrenz des Onlinehandels sei man in ländlichen Gebieten schon in 1-b-Lagen auf einem schwierigen Terrain. Bei Büros seien ältere Objekte ebenfalls in einer problematischen Lage. Mayr: "Büros müssen heute eine coole Fläche sein, modern, zeitgemäß und einfach zu erreichen."

Der Experte warnt aber in Richtung Politik: "Sowohl in der Stadt als auch im Flachgau brauchen wir Gewerbegründe. Diesbezüglich sollten wir wirtschaftsfreundlicher denken. Wir brauchen hier Arbeitsplätze." Viele Betriebe gingen lieber nach Oberösterreich, weil dort die Auflagen geringer und die Behördenwege kürzer sind. Mayr: "Dabei haben wir hier in Salzburg eine tolle Lage und eine gute Verkehrsinfrastruktur mit Autobahn, Westbahn und Flughafen."