Mietwohnung: So geht "gutes Schlussmachen". Wenn ein Mietvertrag endet, gibt es Spielregeln, die einzuhalten sind. Für beide Seiten.
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Was hat eine Mietwohnung im Salzburger Stadtteil Schallmoos mit wilden Wikingern gemeinsam? Auf den ersten Blick herzlich wenig, doch trotz geografischer und historischer Distanz hat die alte Seefahrerkultur eine Salzburgerin ordentlich auf Trab gehalten. Denn der Mieter in ihrer Wohnung im Salzburger Stadtteil Schallmoos hat nach der ersten positiven Verlängerung des Mietvertrags nach drei Jahren ein regelrechtes Faible für die Nordmänner und ihre Kultur entwickelt.
Das wäre der Vermieterin komplett egal gewesen und wohl auch weitgehend verborgen geblieben, hätte der junge Mann nicht die Wohnung in Erdtönen gestrichen und sich dann darangemacht, sein Holzbett für einen (seiner Meinung nach) wikingergemäßen Selbst-gemacht-Look zu flämmen. Und das drinnen in der Wohnung im vierten Stock, auf dem alten Fußboden aus Holzbrettern.
Die Vermieterin zeigt kopfschüttelnd Fotos. Der Umriss des Bettes ist auf den Bildern gut zu erkennen, die Flammen haben ihn in den Boden gebrannt. Wo der junge Mann nun ist und wie er den Schaden auszugleichen gedenkt? Die Salzburgerin lacht säuerlich, zeigt eine lange Liste an Handwerker-Rechnungen und sagt: "Der ist über alle Berge und die Kaution hat lange nicht für all das gereicht, was er zerstört hat." Eine Klage hält sie für sinnlos, weil es wohl ohnehin kein Geld zu holen gebe.
"Meist hakt es beim Auszug dort, wo es davor auch schon schwierig war."
Andrea Stiller-Haar, Immobilientreuhänderin
Eine, die hauptberuflich mit Wohnungsrückgaben betraut ist, ist Andrea Stiller-Haar, Immobilientreuhänderin und Mitglied der Geschäftsleitung bei Stiller & Hohla. Auch wenn sie - bisher - noch nicht mit Wohnungen im Wikingerstil zu tun hatte, sagt sie: "Unserer Erfahrung nach hakt es beim Auszug meist dort, wo es davor auch schon schwierig war. Nicht wahrgenommene Mieter- oder Vermieterpflichten und -interessen können bei der Rücknahme des Mietgegenstands mitschwingen." Grundsätzlich sei die Wohnung besenrein und in dem Zustand zu übergeben, in dem sie auch übernommen wurde - "abzüglich der Abnutzung eines bestimmungsgemäßen Gebrauches".
Übliche Abnutzung ist vom Vermieter zu dulden
Dabei sei eine faire Betrachtung ebenso wichtig wie der Blick auf die Mietdauer. Immerhin: "Die Miete ist das Entgelt für die Nutzung des Mietgegenstands, weswegen vom Vermieter eine übliche Abnutzung zu dulden ist." Und genau die Abgrenzung zwischen einer normalen und einer übermäßigen Abnutzung sei Gegenstand der meisten Streitpunkte bei Rücknahmen. Die häufigsten Diskussionen entspinnen sich etwa um Schäden am Fußboden. Stiller-Haar: "Sind kleinere Kratzer am Parkettboden wahrscheinlich auf eine übliche Abnutzung zurückzuführen, so könnten beispielsweise größere Wasserflecken im Parkett durch abgestellte Pflanztöpfe als Folge einer nachlässigen Behandlung gesehen werden." Probleme gebe es auch immer wieder bei Wohnungen von starken Raucherinnen und Rauchern.
Wer die Mehrkosten für Sonderreinigung oder mehrfache Anstriche trägt, müsse oft individuell geklärt werden, erklärt sie. Dasselbe gilt für Haustiere. "Liebt die Katze anstatt des Kratzbaums eher den Türstock, so können erhebliche Verwundungen am Material entstehen, die nur mit größerem finanziellen Aufwand zu reparieren sind. Ob diese Form der Abnutzung durch den Vermieter zu tragen ist, wird fraglich sein."
Ein fairer Start bei Mietverhältnissen ist wichtig
"Gutes Schlussmachen" beginnt für die Expertin jedenfalls bereits mit einem fairen Start. Schon am Beginn des Mietverhältnisses sei ein ehrliches Gesprächsklima wichtig und auch die Übergabe des Mietgegenstands sollte dem entsprechen. Um für eine geordnete Übergabe zu sorgen, empfiehlt Stiller-Haar Transparenz auf beiden Seiten. Wie das gelingt? "Indem man bei Übernahme und Rückgabe ein Protokoll anfertigt, auf das sich beide Seiten einvernehmlich verständigen. Dort kann schriftlich, per Foto oder Video der Zustand des Mietgegenstands dokumentiert werden." So gebe es eine Basis für die Rücknahme. "Ist ein Immobilienmakler oder Immobilienverwalter involviert, so wird standardmäßig ein professionelles Protokoll erstellt. Es sorgt später meist für sehr rasches Einvernehmen. Besonders günstig erweist es sich unserer Erfahrung nach auch, wenn bei Übergabe und bei Rücknahme die gleichen handelnden Personen involviert sind", erklärt sie.
Von wenig attraktiven Brauntönen an den Wänden und einem Wikingerflair in jener Wohnung, die sie von den Großeltern übernommen hat, hatte die Vermieterin der knapp 60 Quadratmeter in Schallmoos keine Ahnung. Die Kaution hat sie freilich einbehalten und für einen Teil der Reparaturen verwendet, die Gesamtkosten überstiegen die Kaution aber um ein Vielfaches. Dieses Geld dient laut Stiller-Haar eigentlich als Sicherheit für den Vermieter bei Mietzinsausfall des Mieters oder wenn der Mietgegenstand nicht ordentlich rückgestellt wird. Wie in besagtem Fall. "Läuft alles rund, sollte der Vermieter nach Rücknahme des Mietgegenstands die Kaution rückstellen. Als angemessen bewerten wir bei Stiller & Hohla Immobilien im Konsens mit dem Salzburger Mieterschutzverband zehn bis fünfzehn Werktage", sagt die Expertin. Zu einer späteren Kautionsabrechnung könne es jedoch kommen, wenn Schäden am Mietobjekt festgestellt werden, die über eine übliche Abnutzung hinausgehen - wie eben im Fall des Wikingerfans.
Die meisten Wohnungsrückgaben verlaufen problemlos
Das Geld können Vermieterinnen und Vermieter bis zur Fertigstellung der Reparaturen zurückbehalten. Nach der Rechnungslegung durch die beauftragten Professionisten haben Mieter selbstverständlich die Möglichkeit, Einsicht in die Rechnungen zu nehmen. Stiller-Haar: "Unser Tipp für eine solche Situation: Sprechen Sie gleich transparent über die vorliegenden Mängel und schaffen Sie Einvernehmen über die geplanten Maßnahmen zur Wiederherstellung. Im Regelfall sind Mieter wie Vermieter kooperationsbereit, wenn ein gutes Gesprächsklima herrscht."
Und weil Fälle wie jener aus der Wikingerbehausung in Salzburg-Schallmoos glücklicherweise doch Einzelfälle sind, berichtet Andrea Stiller-Haar, deren Unternehmen als Immobilienverwaltung und Immobilienmakler mehrere Hundert Wohnungen pro Jahr zurückbekommt: "Der Großteil verläuft sehr angenehm und völlig problemfrei." Wenn alles gut läuft, seien verlässliche Mieter, kooperative Vermieter und eine professionelle Abwicklung gleichermaßen am Erfolg beteiligt, betont sie. Und es gibt auch Positivbeispiele: "Eine Mieterin hat nach 40 Jahren ihre geliebte Mietwohnung rückgestellt, da sie nach der Pension zurück in ihre Heimat gezogen ist. Der Vermieter hat unsere Immobilienverwaltung beauftragt, anstatt eines strengen Protokolls zur Übernahme lieber einen großen Blumenstrauß und eine Flasche guten Champagner mitzunehmen. Die Freude bei der Mieterin war besonders groß und so hat sich auch der Vermieter gefreut, obwohl er nach 40 Jahren eine der verlässlichsten Mieterinnen verloren hatte."