In den kommenden Jahren sollen auf den 3,6 Hektar großen Stiegl-Gründen in Maxglan bis zu 500 Wohnungen entstehen. Das Areal gilt als die größte noch verfügbare Baulandreserve im Salzburger Stadtgebiet. Trotz seiner Dimension ist das Projekt, mit dessen Bau frühestens 2025 begonnen wird, nur ein kleiner Beitrag, um langfristig den Bedarf an Wohnraum zu decken. Das Stadtplanungsamt hat im Rahmen einer Erhebung für das neue Räumliche Entwicklungskonzept (REK) den erwarteten Bedarf bis 2045 ermittelt. Auf Basis eines moderaten Bevölkerungswachstums werden demnach in Summe 7500 neue Wohnungen (jährlich 360) benötigt. 4350 Einheiten davon sind Neubauten. Für 3150 Wohnungen sind Ersatzneubauten nötig. Anhand der durchschnittlichen Wohnungsfläche und der angenommenen durchschnittlichen Bebauungsdichten werden laut Stadtplanung 42 Hektar benötigt.
Die Flächen dafür seien vorhanden, sagt Vizebürgermeisterin Barbara Unterkofler (ÖVP): "Den Bedarf, den wir haben, können wir decken." Das größte mobilisierbare Entwicklungspotenzial dafür wird im möglichen neuen Bauland (19 Hektar), das aus der Umwidmung von (teils geschütztem) Grünland gewonnen werden könne, und in Transformationsflächen (24 Hektar) gesehen. Letztgenannte können etwa als eine Überbauung von Supermärkten genutzt werden oder durch die Erschließung vormaliger Gewerbegebiete für Wohnsiedlungen, wie es derzeit in der Fürbergstraße geschieht. Bestehendes, bereits gewidmetes Bauland und Nachverdichtungen (jeweils fünf Hektar) spielen nur eine untergeordnete Rolle.
Während Arbeiterkammer-Präsident Peter Eder voriges Jahr im Rahmen einer Studienpräsentation forderte, es dürfe "keine Tabus in der politischen Diskussion" über die Verwendung von geschütztem Grünland für den Wohnbau geben, sagt die Vizebürgermeisterin: "Die Grünlanddeklaration muss in Qualität und Quantität erhalten bleiben." Das Ausmaß der geschützten Fläche von rund 3700 Hektar soll gleich bleiben - der Schutz des Grünlands ist als übergeordnetes Ziel vorgegeben worden.
Offen bleibt, inwieweit infrage kommende Flächen jeglicher Art tatsächlich für Projektentwickler zu erwerben sind, um sie für den Wohnbau verwerten zu können. Die gemeinnützigen Wohnbauträger verfolgen die Diskussion um das neue REK gespannt. Zumal es derzeit nur wenige bestehende Flächen gebe, die realisierbar seien, sagt deren Obmann Stephan Gröger, Geschäftsführer der Heimat Österreich. Bei einer mittleren Dichte für den Mietwohnbau könnten die Gemeinnützigen in der Stadt Salzburg zwischen 320 und 400 Euro je Quadratmeter zahlen, um die Kriterien der Wohnbauförderung zu erfüllen. Damit scheide man aus, "weil uns keiner um 350 Euro ein Bauland verkauft", sagt Gröger, da man von einem gewerblichen Wohnbauträger mindestens 800 bis 1000, in guten Lagen 1500 Euro je Quadratmeter erhalte. Das gilt freilich nur für Flächen, die bereits als Bauland gewidmet sind. Neu- und Umwidmungen werde es weiterhin nur als Gebiete für den förderbaren Wohnbau geben, sagt Unterkofler, wovon sie sich einen Mobilisierungseffekt zugunsten der Gemeinnützigen verspricht.
Diskussionsstoff gibt es vor einem politischen Beschluss noch reichlich. Für SPÖ-Gemeinderat Wolfgang Gallei sind die Vorgaben "wenig ambitioniert". Die Stadt müsste sich mit Blick auf möglichst geringe Distanzen zwischen Wohn- und Arbeitsort der Menschen und die Preisentwicklung mehr vornehmen als nicht einmal 400 neue Wohnungen im Jahr. "Im alten REK hat man eine Zielsetzung von 700 Wohnungen im Jahr gehabt", sagt Gallei.
Die Bürgerlisten-Klubvorsitzende Ingeborg Haller fordert mehr Transparenz. "Man kann ein REK nicht in Form einer Salamitaktik vorlegen, man muss das als Ganzes präsentieren, wo man das Wohnen, wo das Arbeiten stärken will." Sie kritisiert, dass das ehemalige Asfinag-Areal in Liefering derzeit nur als reine Gewerbefläche vorgesehen sei, obwohl dort bereits eine Mischnutzung diskutiert worden sei.
FPÖ-Gemeinderat Robert Altbauer will hinterfragen, warum die Goethesiedlung in Salzburg-Itzling noch verdichtet werden soll, während es gleichzeitig im Süden viele unbebaute Flächen für die Siedlungsentwicklung gebe. Und in Transformationsbereichen sehe er Konfliktpotenzial mit den Anrainern. "Da wird Fingerspitzengefühl gefragt sein."
Leitlinien für die Stadtentwicklung
Die Stadt Salzburg braucht ein neues Räumliches Entwicklungskonzept (REK) - das derzeit geltende wurde 2008 vom Gemeinderat beschlossen. Das REK soll als wesentliches Raumplanungsinstrument die Ziele der langfristigen Entwicklung für Bereiche wie Wohnen, Arbeiten und Infrastruktur bis 2045 vorgeben.
Für das Wohnen hat das Amt für Stadtplanung und Verkehr nun den Baulandbedarf erhoben. Grundlage dafür waren eine Reihe von Studien zur Bevölkerungsentwicklung bzw. zum Wohnungsbestand. Für die Berechnungen wurde ein moderates Bevölkerungswachstum von derzeit 155.000 auf 165.000 Einwohner angenommen.
Der Amtsbericht soll bei der nächsten Sitzung des städtischen Planungsausschusses auf der Tagesordnung stehen. Das neue REK als Gesamtprojekt dürfte erst nach der Gemeinderatswahl im Frühjahr 2024 beschlussreif sein.
