2,8 Prozent. So hoch schätzt das Salzburger Institut für Raumordnung und Wohnen (SIR) den Anteil von leer stehenden Wohnungen am Gesamtbestand in der Stadt Salzburg, der theoretisch mobilisiert werden könnte. Das entspricht 2500 von in Summe rund 89.000 Wohnungen. Das SIR hat als Kriterium für den Leerstand den Stromverbrauch herangezogen. Im Wesentlichen wurden alle Objekte, deren jährlicher Bezug unter 200 Kilowattstunden liegt, als Leerstand klassifiziert.
Zwei Wissenschafter der Universität Salzburg haben einen anderen Ansatz gewählt, um sich dem Thema zu nähern. Sie haben den "mindergenutzten Wohnraum" in Neubauten untersucht, die zwischen 2000 bis 2021 errichtet wurden. Christian Smigiel von der Abteilung Sozialwissenschaftliche Geografie und Koautor Andreas Van-Hametner haben für 7295 Wohneinheiten - die Stichprobe deckt rund 60 Prozent der Grundgesamtheit ab - Meldedaten analysiert. Indikatoren für eine Mindernutzung waren Nebenwohnsitzmeldungen bzw. gar keine Meldungen in den untersuchten Objekten. "Unser Kernerkenntnis ist, dass es erstaunlicherweise knapp neun Prozent Mindernutzung im Wohnungsneubau gibt", sagt Smigiel. Der größere Anteil sei auf Wohnungen ohne Meldung ("Leerstand") entfallen, die 5,6 Prozent der untersuchten Einheiten ausmachten, der Rest entfällt auf die Nebenwohnsitzmeldungen.
Unter den verschiedenen Arten von Bauträgern zeigt sich ein differenziertes Bild. Den geringsten Anteil wenig genutzter Wohnungen identifizierten die Wissenschafter mit 5,4 Prozent in Objekten mit Miet- und Eigentumswohnungen, die in Kooperation von gemeinnützigen Bauvereinigungen mit gewerblichen Bauträgern entstanden sind.
Tendenziell stehen Eigentumswohnungen von gewerblichen Bauträgern (15,3 Prozent) eher leer bzw. werden weniger genutzt als Mietwohnungen (5,9 Prozent), die von den Gemeinnützigen angeboten werden. Wobei es gerade im Eigentumsbereich große Unterschiede gebe. Bei einzelnen Projekten gebe es bis zu 25 Prozent Leerstand. Kurz: "Eigentum führt nach unserer Studie zu mehr mindergenutztem Wohnraum." Das zeige sich vor allem bei kleineren, preisintensiveren Wohnanlagen. Dort gebe es vermehrt verschiedene Formen temporärer Nutzung und: "Die Wohnungen werden zum Teil als Anlageobjekt zum Weiterkauf et cetera genutzt." Übertrage man diese Erkenntnisse auf den gesamten Wohnungsbestand, der im Vergleich zur Stichprobe deutlich älter und kleinstrukturierter sei und mehr Eigentum aufweise, seien "deutlich höhere Mindernutzungsraten zu erwarten".
In Hausbefragungen, die im Rahmen der Studie zusätzlich gemacht wurden, habe sich herausgestellt, dass die Meldesituation mit der gelebten Realität übereinstimme, sagt Smigiel. Verschiedene Formen von Mindernutzung wie Kurzzeitmiete und die Nutzung als Anlageobjekte hätten sich bestätigt.
Inwieweit verschärfen Leerstände bzw. Mindernutzungen die Lage in der Stadt Salzburg? Der Wohnungsmarkt sei sehr preisintensiv, wodurch es für Einkommensschwächere und mittlerweile auch für Mittelstandshaushalte schwierig sei, leistbaren Wohnraum zu finden, sagt Smigiel. Daher sei es problematisch, wenn sich das Angebot durch Leerstand zusätzlich verknappe und die Preise weiter getrieben werden.
Welche Schlüsse lassen sich aus der Studie für die Politik ableiten? Es sei jedenfalls sinnvoll gewesen, im neuen Grundverkehrsgesetz ein Hauptwohnsitzgebot einzuführen. Die neue Leerstandsabgabe könne helfen. Auch wenn diese kaum lenkend wirken dürfte, könne es einen Effekt haben, das Thema immer wieder öffentlichkeitswirksam zu adressieren, meint Smigiel.
