Nur 48 Wohnungen verkauft
Seit Dienstag ist klar: Von 120 Wohnungen werden vorerst nur 48 verkauft. Die Zufallsauslosung fand trotzdem statt, da es für einzelne Wohnungen mehrere Bewerber gab. Nun muss der städtische Wohnbauausschuss die Vergabe am nächsten Donnerstag noch absegnen. Und: Der Gemeinderat muss sich im Dezember auch auf einen Abverkaufsprozess der übrigen Wohnungen verständigen.
Gebaut wird das Projekt mit dem Namen Gnice von der gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft Heimat Österreich. Zu Verkaufsbeginn gab es 150 Interessierte. Direktor Stephan Gröger: "Insgesamt gab es schlussendlich 56 echte Anmeldungen, die die Vergaberichtlinien der Stadt erfüllt und die Unterlagen eingereicht haben."
"Es gilt auf ewig ein Spekulationsverbot"
Der Grund für das mangelnde Interesse liegt laut Gröger auch an den strengen Vergaberichtlinien der Stadt Salzburg. "Es gilt auf ewig ein Spekulationsverbot. Eine Aufwertung ist nicht möglich." Was bedeutet, dass keine Gewinne mit dem Verkauf erzielt werden dürfen. Auch nicht, wenn die Wohnungen an die nächste Generation vererbt werden und diese dann einen Verkauf anstrebt. "Das hat viele vom Kauf abgehalten - auch Banken haben dann schlussendlich davon abgeraten." Das Spekulationsverbot gelte auch, wenn aufgrund einer Scheidung oder familiären Trennung ein Verkauf erfolgen müsse. "Der Käufer muss dann wieder die Vergaberichtlinien erfüllen."
Im allgemeinen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist eine Spekulationsfrist von 15 Jahren hinterlegt. Anschließend darf eine Eigentumswohnung mit Gewinn veräußert werden.
"Die Finanzierung konnte nicht aufgestellt werden"
Mitauslöser sei aber neben den strengen Richtlinien der Stadt auch die Marktlage, betont Gröger. "Wir haben durchaus gespürt, dass der Markt ein ganz anderer ist." Er bezieht sich auf strengere Finanzierungsregeln aufgrund der KIM-Verordnung. Diese hindere viele Interessierte am Kauf der Eigentumswohnungen - trotz städtischen Preisdeckels. "Die Finanzierung konnte nicht aufgestellt werden."
Der Kaufpreis für die Wohnungen beträgt nach Kostensteigerungen 6375 Euro pro Quadratmeter für das echte Eigentum (51 Einheiten). 5267 sind es pro Quadratmeter für die Wohnungen im Baurechtseigentum (69 Einheiten). Hinzu kommt noch der Preis für den Tiefgaragenparkplatz. Am Privatmarkt werden Neubauprojekte im Stadtteil Gneis mit Quadratmeterpreisen von rund 9500 Euro und mehr verkauft.
Laut Gröger werde nun gemeinsam mit der Stadtpolitik ein Abverkaufsprozess aufgesetzt, damit die Wohnungen nicht zum Ladenhüter werden. Zeit sei noch vorhanden. Die Wohnungsübergabe ist für Ende 2026 geplant. "Es wird mit der Politik besprochen, ob man die Bedingungen aufweicht und zum Teil darauf verzichtet." Denkbar sei auch, dass es keine Einschränkungen mehr gebe, betont Gröger.
Amtsbericht soll Weg aus der Misere skizzieren
Der für Wohnbau zuständige Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl (KPÖ plus) spricht von einem "gefloppten Modell", das unter ÖVP-Ressortleitung 2020 erarbeitet wurde. Er bezieht sich vor allem auf die Baurechtseigentumswohnungen, für die kaum Interesse bestehe, aber auch auf die Zufallsvergabe durch die Stadt Salzburg. "Es ist ein großer Zeitaufwand für die Stadt und die Heimat Österreich und es entstehen hohe Kosten", sagt Dankl. Die Vergabe und Fokussierung auf geförderte Mietwohnungen sei viel einfacher und effektiver.
Ein Amtsbericht soll nun den Weg aus der Misere skizzieren. "Wir werden dem Wohnbauausschuss einen Vorschlag unterbreiten", sagt Dankl. Das komplexe EDV-Vergabeverfahren solle weichen und die Verkaufsgespräche sollen der Heimat Österreich überlassen werden. "Masseninformationsveranstaltungen wird es in der zweiten Phase nicht mehr geben."
Dankl: "Es wird sicherlich keinen Freibrief für Spekulation geben"
Denkbar sei für Dankl eine Aufweichung der Bedingungen für die Vergabe: "Die Residenzpflicht in der Stadt von fünf Jahren könnte gelockert werden, um Interessenten aus den Nachbargemeinden anzusprechen", betont der Vizebürgermeister.
Eine Absage erteilt Dankl dem Vorschlag Grögers, was den Weiterverkauf betrifft: "Es wird sicherlich keinen Freibrief für Spekulation geben, dafür gibt es auch keine Mehrheit im Gemeinderat." Ziel der Stadt sei es, diese zu unterbinden. Ein vereinfachtes Verfahren und bessere Beratung sollen somit den Verkauf in der zweiten Runde ankurbeln.
"Das Modell kann für viele Menschen tauglich sein"
Zurück zu den 69 Baurechtseigentumswohnungen: Diese können aufgrund der Vereinbarung mit einem Grundstückseigentümer nicht einfach in Miet- bzw. echte Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dankl dazu: "Das Modell kann für viele Menschen tauglich sein, wenn man von einem Baurecht von 100 Jahren ausgeht." Es gehe aber darum, viel Informations- und somit Aufklärungsarbeit zu leisten. "Es ist jedenfalls nicht zielführend, dass zwei Drittel der Eigentumswohnungen leer stehen", sagt Dankl abschließend.
