Hohe Preise für gemeinnützige Wohnungen am Dossenweg in Gneis: "Ja, diese Wohnungen kann sich nicht jeder leisten"

Der Startschuss für den Bau von 250 neuen Wohnungen am Dossenweg im Salzburger Stadtteil Gneis ist gefallen. Ursprünglich hätte das Projekt der gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft Heimat Österreich im Jahr 2023 fertiggestellt werden sollen. Zumindest der Baustart erfolgt nun im November. Neben den 130 Mietwohnungen stehen 50 Eigentums- und 70 Baurechtswohnungen zwischen 42 und 90 Quadratmetern zum Verkauf.

Mehr als 1300 Interessierte hätten sich bereits vorgemerkt, wie es von der Heimat Österreich heißt. Wie viele davon tatsächlich ein Kaufanbot stellen, wird sich zeigen, denn der Preisdeckel, den die Stadt vorgibt, ist um ein Vielfaches höher geworden: Bis zu 5267 Euro pro Quadratmeter darf eine Baurechtswohnung zuzüglich Baurechtszins kosten. "Echtes" Eigentum ist mit bis zu 6375 Euro pro Quadratmeter zu haben, jeweils ohne die Kosten für einen Tiefgaragenstellplatz. Zuletzt war von Quadratmeterpreisen von maximal 4600 Euro für Eigentum und 3800 Euro für Baurechtseigentum die Rede.

"Preisreduzierten Wohnraum für den Mittelstand schaffen"

"Die Preisdeckel sind im Juni 2019 fixiert worden und mit dem Häuserpreisindex valorisiert", sagt die ressortzuständige Vizebgm. Barbara Unterkofler (ÖVP). "Der ortsübliche Quadratmeterpreis liegt bei 9600 Euro, somit halten wir die Zusage, dass die Preise 30 Prozent unter den marktüblichen Preisen liegen."

Es wirft dennoch die Frage auf, inwieweit man hier noch von leistbarem Wohnen sprechen kann. Baustadträtin Anna Schiester (Bürgerliste) bezeichnet die Preise als "Wahnsinn". Sozialstadträtin Andrea Brandner (SPÖ) fragt: "Wer soll sich das noch leisten können?", und fordert mehr geförderte Mietwohnungen in Salzburg. "Ja, es wird sich nicht jeder leisten können", räumt Unterkofler ein. Man wolle preisreduzierten Wohnraum für den Mittelstand in Top-Lagen schaffen. Dass es die neuen Wohnungen in der Stadt Salzburg brauche, darüber sind sich die drei Fraktionen einig.

Aber sogar Stephan Gröger von Heimat Österreich sagt: "Ich bin nicht begeistert, dass selbst unsere Wohnungen schon in dem Bereich liegen." Er begründet das mit den enormen Preissteigerungen im Bausektor sowie mit den ortsüblichen Preisen in der Stadt Salzburg. 75 Millionen Euro netto kostet das Projekt am Dossenweg. Etwa 30 Prozent davon sind mit einem Landesdarlehen um 0,5 Prozent finanziert. Die Eigentumswohnungen baut die Heimat Österreich zu 100 Prozent, die Vergabe obliegt für das gesamte Projekt der Stadt. Diese soll Mitte nächsten Jahres starten, Fertigstellung ist für Herbst 2026 geplant. Bei den Mietwohnungen sind etwa 40 Wohnungen für Betreutes Wohnen, 26 Wohnungen für die 50-plus-Wohngruppe Silberstreif und etwa 64 Wohnungen für geförderte Mietwohnungen geplant.

Dossenweg ist "Ausreißer" im geförderten Wohnbau

Michael Klien, Ökonom vom Institut für Wirtschaftsforschung (Wifo), spricht bei den Preisen beim Dossenweg von einem "Ausreißer" im geförderten Wohnbau in Österreich. Laut den Daten der Statistik Austria liegen die Immobilienpreise in der Stadt Salzburg bei 5500 bis 7100 Euro pro Quadratmeter. "Baurecht über 5000 Euro pro Quadratmeter ist demnach extrem hoch." Der Fall zeige für ihn das Grundproblem in Salzburg auf, dass Eigentum extrem teuer sei. "Der Spagat ist hier schwer zu schaffen." Das Argument der gestiegenen Baupreise ist für Klien aber nicht nachvollziehbar: "Die Baukosten für Material und Löhne stagnieren seit Herbst 2022, während die Baupreise in Salzburg im selben Zeitraum um 7 Prozent gestiegen sind. Für die nächsten Monate wird Entspannung erwartet." Die Baupreise betragen in Salzburg im Schnitt 3200 bis 3700 Euro pro Quadratmeter.

90-Quadratmeter-Wohnung kostet mehr als 600.000 Euro

Wie hoch die Errichtungskosten beim Dossenweg sind, will Gröger nicht verraten. Er kritisiert, dass es zwar noch viele Interessenten für Immobilien gebe, ein Großteil davon aber kein Darlehen mehr bekomme. "Die Kreditvergaberichtlinien sollten dringend aufgeweicht werden. Und das Land sollte schnell mit einer neuen, attraktiven Wohnbauförderung gegenwirken."

Diese soll aber erst 2025 kommen. Und genau hier zeigt sich die Krux. Für jene, die Wohnbauförderung erhalten, wird es schwer, sich am Dossenweg überhaupt eine Wohnung ohne entsprechende Eigenmittel leisten zu können. Die Einkommensgrenze für die Wohnbauförderung des Landes, die erst heuer angehoben worden ist, liegt für zwei Personen bei 72.600 Euro netto im Jahr, für wachsende Familien (beide Partner unter 45 Jahre) bei 87.120 Euro.

Eine Wohnung mit 90 Quadratmetern kostet mit Nebenkosten am Dossenweg mehr als 600.000 Euro. Dafür sind für einen Kredit 20 Prozent Eigenmittel notwendig (120.000 Euro). Nach KIM-Verordnung, den Finanzierungsrichtlinien, die seit August 2022 gelten, darf die monatliche Rate nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens umfassen.

Von einer baldigen Abschaffung der Verordnung geht Christoph Paulweber, Generaldirektor der Salzburger Sparkasse, nicht aus. "Diese läuft bis 2025, mit der Option der Verlängerung bis 2027." Als Kreditinstitut werde man weiterhin auf eine Lockerung drängen - wie auch die Bau- und Immobilienbranche.

Die Finanzmarktaufsicht bestätigt, dass derzeit "keinerlei Änderungen geplant" seien. Infolge der Zinserhöhungen und der damit verbundenen sinkenden Nachfrage an Wohnungen werde ein Preisrückgang am Immobilienmarkt beobachtet.