Bei einer Familie im Norden von Salzburg liegen die Nerven blank. Der Vermieter hat via Mail aufgefordert, den monatlichen Mietzins anzupassen und eine Rückzahlung für die Vorjahreserhöhungen in Rechnung gestellt. Allein im Jahr 2022 kam es zu zwei Mieterhöhungen auf Basis der Wertsicherungsklausel, die vertraglich vereinbart wurde und die mit der Inflation von 10,9 Prozent (Wert: Februar 2023) zusammenhängt. Zahlte die Familie bei Bezug der 85-m2-Wohnung im Jahr 2019 noch 1200 Euro an monatlicher Miete, so ist diese inzwischen auf 1454 Euro angestiegen. Der Verbraucherpreisindex, der dem Vermieter eine Wertsicherung garantieren soll, stieg um 21,2 Prozent. Hinzu kommen noch gestiegene Betriebskosten für die Mietwohnung, die von der Familie zu berappen sind, auch die Stromrechnung hat sich erhöht. Damit ist die Familie nicht allein: 47.000 Wohnungen werden in Salzburg am freien Markt vermietet und gehören nicht einer gemeinnützigen Gesellschaft oder den Gemeinden.
Bei der Arbeiterkammer laufen die Telefone heiß
Bei der Arbeiterkammer laufen die Telefone heiß. Zehn betroffene Mieter suchen allein an diesem Vormittag Rat. Auch dien Juristen sind machtlos und können nur auf den Wertsicherungsrechner der Statistik Austria verweisen. Nur in den seltensten Fällen sei in der Vertragsklausel ein Fehler, heißt es von der AK. Deren Präsident Peter Eder sagt dazu: "Jetzt muss in den Markt eingegriffen werden." Eder schlägt eine maximale Mieterhöhungsmöglichkeit von zwei Prozent pro Jahr vor. Als Sofortmaßnahme fordert er das Einfrieren der Mieten mit Stand April 2022.
Umgesetzt wurde eine Mietpreisbremse in Spanien: Mieten dürfen dort nur mehr um maximal zwei Prozent erhöht werden. In Frankreich liegt die Mieterhöhungsobergrenze bei 3,5 Prozent. In beiden Ländern fielen die Inflationsraten. Auf eine Mietpreisbremse für 400.000 Richtwertmieten in Österreich konnte sich die Regierung zuletzt nicht einigen. 225 Millionen Euro stehen den Ländern für Zuschüsse von Wohn- und Heizkosten zur Verfügung. Die Stadt Salzburg prüft indes unter anderem die Anpassung der Richtwertmieten bei 1050 Wohnungen, die vor 1953 erbaut wurden. Möglich wäre eine Erhöhung um 8,6 Prozent. Zumeist erhöht sich der Quadratmeterpreis von 5,55 auf 6,03 Euro.
Können Mieten so einfach erhöht werden?
War im November 2022 noch Energie der Haupttreiber der Inflation, sind inzwischen die Kosten für Wohnen und Haushalt die Haupttreiber, zeigen die Daten der Statistik Austria. Die Energiekosten fielen auf Platz vier, hinter Nahrungsmittelkosten und Aufwendungen für Verpflegung und Nächtigungen. Können Mieten so einfach erhöht werden? Vermieter dürfen Vereinbarungen treffen, dass bei einer Überschreitung eines Schwellenwerts, meist zwischen drei und zehn Prozent, der Mietzins erhöht wird. Nachforderungen sind auf drei Jahre beschränkt, sagt Alexander Huber, Ökonom des gewerkschaftsnahen Momentum-Instituts. "Auch die Mietpreise bei Neuabschlüssen sind gestiegen - das treibt den Verbraucherpreisindex nach oben", sagt Huber. In Salzburg waren das im Jahr 2022 über 10 Prozent.
In "normalen Zeiten" habe die Wertsicherungsklausel kaum Auswirkungen mit sich gebracht. Hat der Ökonom einen Lösungsansatz? "Es bräuchte einen Mietpreisdeckel für alle Wohnungen." Die maximale Mieterhöhung müsse zeitlich befristet begrenzt werden. Das koste den Staat nichts, da es sich um eine bloße Verteilung zwischen Mietern und Vermietern handle, sagt Huber.
"Es ist niemand gezwungen, die Mieten zu erhöhen"
Wohnungseigentümer argumentieren mit gestiegenen Erhaltungskosten. Seit 2010 seien die Mieten stärker gestiegen als die Erhaltungskosten. "Eine permanente Sanierung ist ja nicht der Fall." Die Mietzinsreserve werde ja für Instandhaltung herangezogen. Eine Pflicht zur Mieterhöhung gibt es freilich nicht: "Es ist niemand gezwungen, die Mieten zu erhöhen, auch wenn es vertraglich vereinbart wurde", sagt Huber.
8,6 Prozent betrug die Inflationsrate im Jahr 2022. "Dadurch haben viele Haushalte im freien Mietsegment zwei Mieterhöhungen, bei Kategoriemieten sogar drei erlebt", sagt Wifo-Ökonom Josef Baumgartner. Hat er einen Lösungsvorschlag? "Damit die Belastung der Mieter gedämpft wird, könnte man die Erhöhungen über mehrere Jahre strecken." Bei echten Mietpreisobergrenzen dürfe man aber die langfristigen Angebotsreaktionen nicht außer Acht lassen, sagt der Wifo-Ökonom. All das seien politische Entscheidungen. Es gelte abzuwägen, ob das Gut Eigentum und Vertragssicherheit höher zu bewerten sind als die sozialen Auswirkungen auf die Mieter.
Wifo rechnet mit Inflationsrate zwischen 3,5 und 4 Prozent
2024 rechnet das Wifo mit einer Inflationsrate zwischen 3,5 und 4 Prozent. "In den 20 Jahren vor der Coronakrise hatten wir eine durchschnittliche Inflation von zwei Prozent." Eine Rolle spiele auch die Nachfrage am Mietmarkt. "In den vergangenen 15 Jahren hatten wir nie einen Mietermarkt." Die Nachfrage war stets größer als das Angebot. Dieser Umstand verstärke die Verhandlungsmacht der Vermieter, was zu Mietpreissteigerungen geführt hat. Rückläufig seien die Immobilienpreise inzwischen am Eigentumsmarkt. Dass auch die Mieten bald sinken werden, "ist nicht ausgeschlossen, hängt aber sehr stark vom betrachteten Angebotssegment ab".