Die Menschen in Österreich und damit die Gesellschaft werden immer älter: Laut Statistik Austria sind im Jahr 2030 über 25 Prozent der Bevölkerung mindestens 65 Jahre alt. Das wird sich mittel- bis langfristig auch auf den Wohnimmobilienmarkt auswirken.
Dachgeschoßwohnungen ohne Lift, kleine Bäder, enge Türen, viele Treppen: All das sind Kriterien, die die Vermietbarkeit in Zukunft erschweren werden. Ludwig Wiesbauer, Geschäftsführer der Bank Austria ImmobilienService: "Die Nachfrage nach barrierefreien und seniorentauglichen Immobilien wird steigen, einfach, weil es irgendwann viel mehr ältere als jüngere Menschen gibt. Je mehr die Immobilie nutzen können, desto größer der potenzielle Mieterkreis."
Das bedeute nicht, gleich alles komplett umzurüsten. "Aber man sollte sich an den Gedanken gewöhnen, dass sich die Anforderungen an Immobilien mit dem demografischen Wandel ändern werden."Bauliche VoraussetzungenDer bauliche Zustand des Objekts ist ein entscheidendes Kriterium für die langfristige Ertragssicherung. In welcher Beschaffenheit Dach, Fassade, Fenster und sanitäre Einrichtungen sind, hat maßgeblich Einfluss auf Vermietbarkeit sowie auf zukünftige Investitionskosten. Die wiederum schmälern die Rendite. "Je besser der bauliche Zustand der Immobilie, desto weniger muss man hohe Reparatur- und Sanierungskosten fürchten", erklärt Wiesbauer. Allerdings gebe es auch Mängel wie Schädlingsbefall, Schimmel in der Wand oder alte Wasserrohre, die der Laie nicht auf den ersten Blick erkenne. Deshalb sei es wichtig, vor einem Kauf einen Experten hinzuzuziehen. "Dies gilt übrigens auch für Verkäufer. Denn wenn Eigentümer schon im Vorfeld die potenziellen Mängel ihrer Immobilie kennen, stehen sie bei Verkaufsverhandlungen eindeutig besser da", rät der Experte.Lage bleibt HauptargumentEiner der wichtigsten Punkte, die es zu beachten gilt, ist die Lage des Objekts. Denn die ist nicht veränderbar. Beim Kauf sollte man deshalb nicht nur auf eine gute Infrastruktur in der Umgebung, sondern zudem auf das Entwicklungspotenzial des Standorts achten.
"Bestimmte Städte werden sich eines großen Zuzugs erfreuen, während einige Landstriche ausgedünnt werden. Dies hat Einfluss auf die langfristige Vermietbarkeit." Wiesbauer geht davon aus, dass nicht nur die ohnehin beliebten Städte Wien, Graz und Linz zu den Gewinnern der demografischen Entwicklung gehören, sondern auch kleinere Wohnorte im Umland von größeren Städten. Denn wenn die Preise steigen, werden sich viele dort nach bezahlbarem Wohnraum umsehen. Je höher die Wahrscheinlichkeit eines Bevölkerungswachstums, desto größer die Chance, immer wieder gute Mieter zu finden.
"Wer in einer eher strukturschwachen Gegend lebt, sollte deshalb mit einem Verkauf nicht zu lang warten, sondern lieber den derzeitigen Boom nutzen", empfiehlt Wiesbauer.Wohnungen und HäuserZwar eignen sich Eigentumswohnungen und Häuser gleichermaßen als Kapitalanlagen, beides hat jedoch Vor- und Nachteile, die es vor einem Kauf individuell abzuwägen gilt. Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist damit automatisch einer Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Maßgebliche Änderungen wie beispielsweise die Erneuerung der Fassade können immer nur kollektiv entschieden werden, das kann allerdings sehr mühsam sein. Allerdings: Reparaturen finanzieren sich aus der Instandhaltungsrücklage. Ein Hausbesitzer ist zwar autark, aber für ihn wird ein marodes Dach schnell viel teurer als für eine Eigentümergemeinschaft, die monatliche Rücklagen bildet. Anleger sollten bei beiden Objektarten vor dem Kauf das Rendite-Risiko-Profil zumindest grob kalkulieren.
Immobilienbesitzern rät Wiesbauer, alle relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Grundrisse, Nebenkostenabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Teilungserklärungen, vor allem aber Reparaturbelege zu sammeln. "Nicht jeder Eigentümer hat dies bei einem Verkauf vollständig zur Hand."
Daten & Fakten
Vor allem ältere Menschen besitzen Immobilien
Immobilienbesitz, egal ob selbst erworben oder geerbt, ist eher etwas für ältere Semester: Rund 60 Prozent der 60- bis 65-Jährigen in Österreich besitzen eine Immobilie, bei den 25- bis 29-Jährigen ist es nur knapp ein Drittel, ergab eine Umfrage von marketagent. Am höchsten ist die "Immobiliendichte" in Salzburg, dort nennt jeder zweite Befragte eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück sein Eigen. Am wenigsten Immobilien besitzen die Wiener, hier sind es nur 40 Prozent. 42 Prozent sehen in einer Immobilie eine Geldanlage, 33 Prozent eine Altersvorsorge.