Nach dem langjährigen Höhenflug ist der Immobilienmarkt im Keller gelandet. Im Vorjahr setzte ein Preisrückgang ein, der sich heuer fortsetzen wird. Das besagt die neue Prognose des großen Immobilienvermittlers Re/Max, die auf der jährlichen Befragung von 600 seiner Vermittler im ganzen Land basiert. Im Vorjahr hatte Re/Max ein Preisminus von 6,8 Prozent prognostiziert. Geworden seien es 5,5 Prozent, sagt Re/Max-Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer. Für heuer wird ein weiterer Rückgang von 6,7 Prozent vorhergesagt, womit die Preise zumindest auf das Niveau von 2020/21 zurückkehren dürften.
Angebot an Immobilien "so groß wie lange nicht mehr"
"Weniger schlecht ist schon besser" - nach diesem Motto sieht Reikersdorfer aber auch Signale der Hoffnung. "Erstens gibt es keinen Stillstand oder Kollaps." Selbst Notverkäufe im Zuge der Signa-Pleite würden den Gesamtmarkt nicht wirklich treffen, ist er überzeugt. Und zweitens schwäche sich der Rückgang bei Nachfrage und Preisen ab, was auf eine Stabilisierung hindeute. Zeitgleich ist das Angebot an Immobilien aber "so groß wie lange nicht mehr". In Summe seien 147.000 Immobilien auf dem Markt - Tendenz weiter steigend.
Hohe Inflation, galoppierende Zinsen und steigende Baukosten: Dieser Mix blieb nicht ohne Folgen. Die Immobilienverkäufe im Vorjahr dürften bei 110.000 Transaktionen zu liegen kommen. Das Minus von über 25 Prozent bedeutet einen Rückfall auf das Niveau von 2015. Von anhaltenden Preisrückgängen am stärksten betroffen sind Zins- und Stadthäuser, die vom neuen Mietpreisdeckel der Regierung erfasst sind. Der sei "Gift" für den Markt, meint Reikersdorfer. Die erwarteten Preisrückgänge für Eigentumswohnungen schwanken zwischen 3,8 Prozent in zentraler Lage und über sechs Prozent am Land. Letzteres gilt auch für Einfamilienhäuser in Siedlungslage. Auch Baugründe sollen billiger werden. Angesichts der hohen Preise ist das Minus von 2,6 Prozent überschaubar. Sinkende Grundpreise gab es aber seit vielen Jahren nicht mehr.
"Aktuell sind nur 31.000 Mietwohnungen auf dem Markt"
Völlig konträr ist es im Mietmarkt. Dort ist ein starker Rückgang des Angebots zu beobachten, was Reikersdorfer auf das neue Bestellerprinzip zurückführt. Dieses besagt, dass nur mehr derjenige eine Provision zahlen muss, der den Makler beauftragt. Das ist in der Regel der Vermieter - und nicht mehr der Mieter. Reikersdorfer nennt die Neuregelung "einen Schuss ins Knie". Allein im Quartal nach der Einführung sei das sichtbare Mietangebot um knapp 26 Prozent gesunken. Auch deshalb, weil mehr Transaktionen privat getätigt würden. So fehlten nicht nur Transparenz, Beratung und Rechtssicherheit im Markt. Die künstliche Verknappung treibe auch die Mieten nach oben. "Aktuell sind nur 31.000 Mietwohnungen auf dem Markt, vor 15 Jahren waren es noch mehr als 50.000", sagt Reikersdorfer.
Österreichweit erwartet Re/Max heuer einen Anstieg der Mieten in zentralen Lagen von 3,3 Prozent. In Salzburg sollen es sogar 8,8 Prozent sein. "Dort ist das Mietangebot besonders gering", meint Reikersdorfer zum Salzburger Spitzenplatz. Er mahnt generell, die Bautätigkeit im Land anzukurbeln. "Wenn nicht schleunigst mehr gebaut wird, droht überall derartige Verknappung." Im Burgenland, der Steiermark und in Tirol ist der erwartete Mietanstieg übrigens mit 0,7 bis 1,6 Prozent deutlich niedriger.
Klage auf Lockerung abgelehnt
Elisabeth Rauscher, Chefin von Team Rauscher Immobilien in Salzburg, bestätigt die Schieflage im Salzburger Mietenmarkt. "Es ist definitiv schwieriger geworden, etwas zu finden." Beim Eigentum ist sie zuversichtlicher. "Wir haben zuletzt gut verkauft." Dass das Angebot an Wohnimmobilien zuletzt um über 30 Prozent gestiegen sei, berichtet auch Bernd Ellmauer, Leiter von SN Immobilien. Es gebe einen "Rückstau an Objekten", so Ellmauer, der in den strengen Kreditvergaberichtlinien (KIM-Verordnung) ein Kernproblem sieht. "Junge Menschen wollen sich Eigentum schaffen, doch das ist immer öfter aussichtslos." Auch Re/Max-Chef Reikersdorfer schießt sich auf die Verordnung ein. Die Rufe, diese zu lockern, stoßen bei der Finanzmarktaufsicht aber auf taube Ohren. Auch das Höchstgericht lehnte eine Klage auf Lockerung ab.