Der österreichische Büromarkt befindet sich weiter im Wandel, wie der neueste Büromarktbericht 2024 des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. Das Zusammenspiel zahlreicher makroökonomischer Faktoren wie Inflation und Zinslandschaft trifft auf erheblich veränderte Arbeitsgewohnheiten in einer von Unsicherheiten geprägten Welt.
Zertifizierungen erhöhen Immobilienwerte weiter
Gebäudezertifizierungen gewinnen weiter an Relevanz und haben sich mittlerweile als monetär manifester Mehrwert etabliert, wie eine Untersuchung der Mieten in größeren europäischen Städten von CBRE zeigt. Die Studie weist einen unterschiedlich hohen Preisaufschlag für zertifizierte Objekte auf. In Wien ist er sogar überdurchschnittlich.
Büroinvestments dominieren den Markt
Am österreichischen Investmentmarkt befindet sich mit einem Anteil von 43 Prozent der Sektor Büro wieder als Zugpferd an der Spitze, allerdings auch wegen der geringen Volumina anderer Assetklassen. Angesichts der konjunkturell bedingten Schwäche und der daraus resultierenden Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen, reduzieren aktuell vor allem Immobilienaktiengesellschaften oder Fonds ihren Bestand.
Strategische Partner stabilisieren Immobilienangebot
Die Angebotsseite ist also gut gefüllt. "Davon profitieren heimische Investment-Manager und eigenkapitalstarke Family Offices, die nun eine seltene Gelegenheit vorfinden, attraktive Objekte im tendenziell konkurrenzarmen Umfeld erwerben zu können", sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Langsam kehren jedoch internationale Akteure auf den Markt zurück. Darüber hinaus konnte durch den Einstieg strategischer Partner das Angebot an Neubauten stabilisiert werden. Die Spitzenrendite bei Transaktionen liegt stabil bei 5,25 Prozent.
Neue Flächen entlasten Wiens Markt
Bei einem Gesamtbestand von rund 11,5 Mill. Quadratmetern kommen heuer in Wien neue Flächen im Ausmaß von rund 87.000 Quadratmetern dazu. Das ist im Vergleich zu den vergangenen fünf Jahren überdurchschnittlich, allerdings immer noch zu wenig, um den unterversorgten Markt zu entlasten. Die Leerstandsrate befindet sich mit 3,3 Prozent auf einem - auch im europäischen Vergleich - historisch niedrigen Niveau. Dementsprechend selbstbewusst agieren Vermieter, deren Bereitschaft, bei modernen Flächen zu incentivieren, aktuell eher gering ist.
Im ersten Halbjahr 2024 lag die Vermietungsleistung mit 95.000 Quadratmetern um sieben Prozent höher als im Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres. Für das Gesamtjahr erwarten die Research-Experten von CBRE eine dem Vorjahr ähnliche Vermietungsleistung in der Höhe von rund 175.000 Quadratmetern.
Büromarkt erlebt erwartete Wiederbelebung
Der Grund dafür liegt neben den geringen Fertigstellungen auch in der noch abwartenden Position vieler Unternehmen, die noch nicht das geeignete Angebot vorfinden. "Die erwarteten attraktiven, neu errichteten Büroflächen der kommenden Jahre werden den Büromarkt wiederbeleben und mehr Auswahl für Mieter schaffen", so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 28 Euro/Quadratmeter/Monat. "Wir gehen von einem weiteren, jedoch verlangsamten Anstieg in den kommenden Monaten aus", sagt Schild.
Auch in den anderen Landeshauptstädten unterliege der Büromarkt nach wie vor einer stetigen Veränderung. In Graz und Salzburg seien eine Orientierung zu den peripher aufkommenden Lagen mit guter Verkehrsanbindung sowie ein wachsendes Angebot an großflächigen und modernen Büros zu erkennen. Linz entwickle sich in seiner Rolle als zweitwichtigster Büromarkt mit einer besonders gut gefüllten Pipeline weiter.
Gewerbeimmobilien-Nachfrage zieht wieder an
Doch wie schaut die Gesamtsituation für Gewerbeimmobilien in Salzburg aus? "Wir haben die Zahlen der ersten acht Monate 2023 mit jenen der ersten acht Monate heuer verglichen", sagt Wolfgang Maislinger von Hölzl & Hubner. Demnach sind die Verkäufe auf dem gesamten Salzburger Immobilienmarkt um 30 Prozent zurückgegangen, was vor allem dem Wohnungsmarkt geschuldet ist. "Seit Sommer zieht die Nachfrage wieder an", weiß Maislinger, das gelte auch für Investments im Gewerbebereich: "Der Markt hat da noch ein gewisses Benko-Trauma, dazu kommt die angespannte wirtschaftliche Lage." All das habe dem Markt sehr geschadet und viel Unsicherheit mit sich gebracht. Er erwartet aber, dass sich nach den jüngsten Zinssenkungen der Markt bis Anfang 2025 wieder deutlich erholen werde.
Das Vertrauen der Investoren werde rasch wieder zurückkommen, zumal die Mieten, wo es keinen Deckel gab, gemäß VPI um 20 Prozent gestiegen seien. Allerdings ortet Maislinger noch gewisse Chancen auf dem Markt, weil es wegen der Probleme auf der Finanzierungsseite doch einige gebe, die verkaufen müssten. Bei den Renditen seien mit den hohen Zinsen auch die Erwartungen gestiegen. Die Wertsteigerungen führen auch zu Mietsteigerungen. Wer schon etwas im Bestand hatte, habe trotz Inflation keine Verluste daraus.
Salzburger Büromarkt zeigt sich stabil
Wie schaut es nun aktuell auf dem Salzburger Büromarkt aus? "Was in Salzburg in Bau ist, wird 2025 fertig und befindet sich im Vorvermietungsstatus." Das laufe zufriedenstellend, es werde aber keine Vollvermietungen geben. Im Neubau müsse man mit einer Miete zwischen 17 und 21 Euro pro Quadratmeter netto/kalt rechnen. In gutem Bestand liegen die Miethöhen derzeit bei 12 bis 13 Euro. "Das ist schon eine deutliche Differenz zum Neubau", sagt der Experte, "und ein Grund für guten Bestand." Dort funktioniere die Vermietung auch innerstädtisch, es würden vor allem große Flächen ab 4000 Quadratmetern gesucht. In Salzburg-Nord könne man die Nachfrage momentan nicht abdecken, weil es auch keinen Neubau gibt. Der Bestand, etwa am renovierten ehemaligen Siemens-Gelände in Kasern, sei gefragt, dort stehe man vor der Vollvermietung.
Bauvorhaben schreiten planmäßig voran
Neue Büroprojekte, etwa am Mehrlgutweg beim Flughafen, gebe es, doch das werde erst 2026 fertig. Bis Jahresende abgeschlossen wird das "Helix" beim Europark, das ehemalige Alpine-Gelände in Wals sei noch nicht fertig.
Große Nachfrage bei wenig Angebot gebe es hingegen bei Hallen mit Büroräumen, die möglichst kurzfristig verfügbar sind. Teilweise würden solche Objekte aber erst in ein oder zwei Jahren bezugsbereit sein, die Firmen suchen aber meist sehr kurzfristig. "Hier boomt der Bestand, weil es wenig Neues auf dem Markt gibt", weiß Maislinger.