Auf dem Gesamtimmobilienmarkt in Salzburg sind die Verkäufe seit Jänner um
30 Prozent zurückgegangen, im Gewerbebereich um 36 Prozent", weiß Wolfgang Maislinger vom Immobilienbüro Hölzl & Hubner. Die allgemein schwierige Lage betrifft also auch diesen Sektor. "Wir sind damit auf dem Stand von 2018", erklärt der Experte. Das sei jetzt grundsätzlich nicht so negativ zu sehen, aber "die Boomjahre sind momentan vorbei".
Veränderte Projekt- und Investitionskalkulationen im Immobilienmarkt
Vor allem die Projekt- und Investitionskalkulation schaut jetzt anders aus. Gleichzeitig sind die Mieten gestiegen und damit auch die Renditen. "Die Liquidität bei den Käufern ist vorhanden", sagt Maislinger, die Baupreise stagnieren beziehungsweise sind zuletzt bei Stahl, Holz oder Beton auch teilweise wieder rückläufig. Maislinger erwartet daher ein Einpendeln auf dem Markt, was aber auch an den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt. Maislinger: "Wenn es ein Ende der Zinserhöhungen gibt, dann bedeutet das Stabilität und würde wieder Vertrauen zurückbringen. Die derzeitige Verunsicherung ist schlecht für den Markt."
Salzburger Büromarkt auf Vorjahresniveau
Der Salzburger Büromarkt ist von der Vermietungsleistung her derzeit auf Vorjahresniveau. "Zahlreiche Neubauten werden jetzt oder demnächst fertiggestellt, es kommen mehr zusätzliche Flächen auf den Markt als in den vergangenen Jahren", sagt Maislinger. Bei der Vermietung im Neubau haben die Preise jedenfalls angezogen, unter 16 bis 16,50 Euro pro Quadratmeter netto bekomme man in der Stadt nichts mehr. Das gelte für Standardbüros ohne Sonderausstattung. Die Nachfrage nach neuen Büros sei trotzdem gut, "zeitgemäßer Neubau funktioniert". Der Anspruch der Firmen bei einer Übersiedlung sei ebenfalls hoch, müsse in der Regel ESG-Kriterien und konzerninternen Vorgaben entsprechen.
Derzeit gefragt sei vor allem Salzburg-West, also das Gebiet entlang der Münchner Bundesstraße von der Grenze bis Hagenau. "Das Gebiet profitiert klar von der neuen Verkehrslösung, man ist nun in wenigen Minuten auf der Autobahn", erklärt Maislinger. Zudem sei dort noch Platz für Neues, wovon das ganze Gebiet profitieren werde.
Entwicklungspotenziale und Trends im Salzburger Büromarkt
Dagegen sei es im Gebiet um die Vogelweiderstraße ruhiger geworden, weil dort nicht mehr so viel Entwicklungspotenzial sei. Anders ist die Situation in Wals, da werde das ehemalige Alpine-Gelände gerade aufgewertet. Entlang der Innsbrucker Bundesstraße stehe die neue Zentrale von Aldi-Süd mit 20.000 Quadratmetern für den Eigenbedarf vor Baubeginn. In Salzburg-Nord ist vor allem das neue Nahversorgungszentrum (NVZ) des Raiffeisenverbands neben dem Techno-Z zu erwähnen, das mit einer Gesamtnutzfläche von 10.500 Quadratmetern eine gemischte Nutzung aus Büros, Gastronomie und Shopping in einem markanten, nachhaltigen Gebäude bietet. Die Inbetriebnahme ist für Ende 2023 geplant.
Für Büros in der Innenstadt gebe es nur ein sehr eingeschränktes Angebot, betont Maislinger, da gehe es in der Regel um kleinere Flächen. "Ab 200 Quadratmetern wird es schwierig." Hochwertige Büros in Stadtlage entstünden derzeit lediglich in der Gaisbergstraße im Bereich Borromäum, das seien die einzigen neuen innerstädtischen Büroflächen.
Außerhalb der Landeshauptstadt weist Maislinger vor allem auf Salzburg-Süd, konkret Urstein, hin, wo in den vergangenen Jahren viel passiert und früherer Leerstand sukzessive mit guter Auslastung vermietet worden sei.
Salzburger Fußgängerzone: Mietpreise, Leerstand und Gastronomieanteil im Fokus
"Da haben wir eine große Schwachstelle und das ist die Fußgängerzone, verstärkt in der Linken Altstadt", konstatiert der Experte. Dort seien 150 Euro pro Quadratmeter Miete derzeit die Höchstgrenze, der Wert lag früher einmal bei 200 bis 250 Euro. Und auch flächenmäßig stockt es, alles, was größer als 300 Quadratmeter ist, sei derzeit kaum vermietbar. Die klassischen Filialisten gebe es nicht mehr, vor allem der Textilhandel schwächle. "Das bedeutet einen Leerstand von sieben Prozent", erklärt Maislinger. Ein solcher Wert sei grundsätzlich nicht besorgniserregend, aber "die letzten 20 Jahre hat es gar keinen Leerstand gegeben". Auffällig sei, dass der Gastronomieanteil inzwischen 30 Prozent erreicht. Außerhalb der Stadt seien es vor allem die Fachmarktzentren, die nach wie vor gefragt sind. Dort seien die Preise auf einem anderen Niveau, neue Anbieter, etwa aus dem E-Bike-Bereich, benötigen zudem größere Flächen.
Herausforderungen im Bereich Betriebsgebäude und Logistikflächen in Salzburg
Für Eigennutzer ist in diesem Bereich die Nachfrage hoch, allerdings gibt es kaum ein Angebot. "Bestehende Betriebsgebäude in der Stadt sind kaum für Produktion geeignet." Für Logistiker gebe es nur Flächen außerhalb der Stadt, etwa in Richtung Straßwalchen, sagt Maislinger. "Da ist die Verkehrsanbindung aber auch nicht optimal", der Bedarf wäre jedenfalls hoch. Neue Flächen gebe es nur im "Nordraum" in der Bachstraße in Gnigl. Hier stehen 16.000 Quadratmeter vor der Fertigstellung, die aber schon zur Gänze vermietet sind.
Veränderungen und Chancen im Immobilieninvestmentmarkt
"Der Investmentbereich hat stark von der Niedrigzinsphase profitiert", erklärt der Experte. Jetzt seien die Änderungen massiv: "Verkäufer müssen zur Kenntnis nehmen, dass die früheren Preise nicht mehr erreichbar sind." Zwar fingen die gestiegenen Mieten etwas ab, aber die Preisreduktion sei in Kauf zu nehmen. Der Markt war bisher leer gefegt, jetzt tun sich wieder Möglichkeiten auf. Maislinger: "Der Hunger, in Immobilien zu investieren, kommt wieder."