München ist naher Motor für Salzburgs Immobilienmarkt
Salzburg profitiert auch bei Immobilien von der Nähe zu München. Der starke bayerische Wirtschaftsraum ist ein Motor für den Standort an der Salzach.
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Rund um München ist eine Metropolregion mit 6,2 Millionen Einwohnern. Salzburg und München sind korrespondierende Immobilienmärkte.
Salzburg und München sind korrespondierende Märkte, das sagt Christoph Oßberger, Teamleader West beim global tätigen Immobiliendienstleister CBRE. Deshalb sei es wichtig, immer von Salzburg aus auch nach München zu schauen und die dortige Marktentwicklung zu beobachten: "Wir hatten zwei bis drei herausfordernde Jahre, jetzt verspüren wir wieder Aufwind", sagt Oßberger. Salzburg profitiert gerade in den Segmenten Einzelhandel, Wohnen und Tourismus auch von seiner Lage am Rande des Großraums München. Besonders Logistikflächen erfreuen sich hoher internationaler Nachfrage. "Wobei die für regionale Verhältnisse überdimensionierten Flächenerfordernisse nur schwer zu erfüllen sind", sagt Oßberger.
"Jede Münchnerin und jeder Münchner kennt und schätzt Salzburg."
Stefan Striedl
CBRE München
Investoren nutzen Marktchancen beider Städte
Die sozioökonomisch starken Städte München und Salzburg sind eng miteinander verbunden, bestätigt Stefan Striedl, Managing Director von CBRE in München: "Die Lebensqualität ist gleichermaßen hoch. Jede Münchnerin und jeder Münchner kennt und schätzt Salzburg und umgekehrt verhält es sich ähnlich." Auch potenzielle Käufer schielen mit einem Auge über die Grenzen auf den jeweils anderen Markt, "ergeben sich doch aufgrund zahlreicher Insolvenzen in München wie auch in Salzburg gute Chancen für eigenkapitalstarke Investoren".
Münchens Wirtschaft steht vor neuem Aufschwung
"Salzburg und München sind korrespondierende Immobilienmärkte."
Christoph Oßberger
CBRE Westösterreich
Das Wichtigste aber aus der Perspektive Salzburgs ist die Zugkraft der bayerischen Hauptstadt: "Wir stehen in München vor einem neuen Aufschwung. Die Metropolregion hat die Krise gut überstanden und besticht langfristig durch ihre Attraktivität für nationale und internationale Unternehmen verschiedenster Branchen", analysiert Striedl: "Die Fundamentaldaten stimmen, weshalb auch die Aussichten für den gerade am Beginn stehenden, neuen Immobilienzyklus vielversprechend sind."
Wohnungsnachfrage wächst in München
In nahezu allen Assetklassen sind die Prognosen der bayerischen Hauptstadt positiv. Der Nachfrageüberhang beim Wohnen nimmt aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums und der nach wie vor eingeschränkten Bautätigkeit weiter zu. Auf dem Bürovermietungsmarkt verzeichnen die CBRE-Experten die sukzessive Rückkehr größerer Nutzerabschlüsse. Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten konnten zulegen. So stieg die nominale Spitzenmiete im Bereich der erweiterten Münchner Altstadt auf 55 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 18 Prozent zum Vorjahreswert entspricht.
Zinssenkungen fördern Investments Optimismus
Auch auf dem Investmentmarkt kehrt nach einigen schwachen Jahren langsam der Optimismus zurück. "Die jüngst erfolgten Zinssenkungen tragen zur weiteren Stabilisierung bei", sagt Striedl. Zudem sei das Vertrauen in die langfristige Performance der Assetklasse Büro unter realistischer Betrachtung der Risiken zunehmend wieder vorhanden. Daher sei jetzt auch die Gelegenheit "goldrichtig", um die Chancen im neuen Zyklus zu nutzen.
Wenngleich ein gewisses Maß an Unsicherheit für die Immobilienbranche gekommen sei und wohl bleiben werde. Ein gutes Beispiel hierfür ist die intensive, noch keineswegs abgeschlossene Diskussion über den Einsatz von Homeoffice oder aber immer neue Richtlinien und Verordnungen aus dem Titel ESG (Environmental, Social and Corporate Governance). So findet beispielsweise die EU-Taxonomie zunehmend Einzug in die Finanzflüsse. "Nicht alle Immobilienunternehmen wissen genau, wie damit umzugehen ist", ergänzt Elvis Penjo, Teamleader ESG bei CBRE. Um einen raschen Überblick des Status quo zu erhalten, bietet CBRE einen sogenannten Taxo Check inklusive "Klimaschutzfahrplan" an.
München vereint Bildung, Wirtschaft und Freizeit
München an sich sei eine starke Region mit Spitzenuniversitäten, "Old Economy" wie Autoindustrie, Luft- und Raumfahrt und auch "New Economy" wie Life-Sciences, Biotech oder IT-Giganten wie Apple und Google. Striedl: "Das gesamte Umland hat zudem einen hohen Freizeitwert." In der Metropolregion leben 6,2 Millionen Menschen, die Wirtschaftskraft beläuft sich auf 360 Milliarden Euro, die Akademikerquote liegt bei 41 Prozent.
Münchens Büromarkt wächst trotz Leerstand
Von der Immobilienseite her betrachtet gibt es laut Striedl in München die höchsten Mieten und dennoch den geringste Leerstand. 23 Millionen Quadratmeter groß ist allein der Büromarkt der Region - er ist damit der größte in Deutschland und der drittgrößte in Europa. Die Nachfrage ist kurzfristig gleichbleibend, für den Zeitraum von 2025 bis 2029 rechnen die Experten mit einem Anstieg. Gleichzeitig wird das Angebot in diesem Zeitraum aber sinken. Allein heuer werden "nur" 170.000 Quadratmeter in der "Pipeline" registriert, das ist ein Minus von 61 Prozent gegenüber dem Jahr zuvor.
Wohnraumknappheit treibt Mietpreise hoch
"Bei Wohnen haben wir eine Leerstandsquote von 0,1 Prozent, die Bevölkerungs- und Haushaltszahl steigt dennoch." Auch 110.000 Studentinnen und Studenten bevölkern die Stadt. "Der Bedarf an Wohnraum ist daher riesig", betont der Experte. 840.000 Wohneinheiten mit 22 Millionen Quadratmetern gibt es derzeit, für Neubezug muss man mit 25 Euro Miete pro Quadratmeter rechnen. Wer lieber kauft, muss mit durchschnittlichen Preisen von 11.500 Euro pro Quadratmeter im Neubau rechnen.
