Baugrundstücke sind nicht nur in Salzburg, sondern in ganz Österreich rar. Wenn es welche gibt, dann sind sie meist (zu) teuer. Ein Ausweg aus der Misere ist das Bauen (und Wohnen) im Baurecht. Dabei behält ein Besitzer seinen Grund, überlässt ihn aber für einen vereinbarten Zeitraum einem Bauträger und erhält dafür im Gegenzug jährliche finanzielle Abgeltungen.
"Diese Praxis wird zwar mehr, aber auf einem sehr niedrigen Niveau", weiß Wolfgang Maislinger vom Immobilienbüro Hölzl & Hubner, das alljährlich alle Grundbuchsveränderungen am Bezirksgericht Salzburg unter die Lupe nimmt. "In der Stadt Salzburg gab es 2023 und 2024 überhaupt keinen Wohnungsneubau im Baurecht", sieht Maislinger in seinen Unterlagen. 2024 gab es acht Wohnungsverkäufe aus dem Bestand, neun Parkplätze im Neubau und drei Gewerbeobjekte, die auf einem Baurecht fußen. 2023 waren es überhaupt nur drei Bestandswohnungen, vier Parkplätze und zwei Gewerbeobjekte.
Baurecht stärkt mittlere Wohnbauprojekte
"Wohnbau im Baurecht findet man vor allem außerhalb der Stadt", sagt Maislinger. "Etwa in Elixhausen, Seekirchen oder Straßwalchen." Während im Luxussegment Baurecht überhaupt keine Rolle spielt, ist es im mittleren Segment im Flachgau attraktiv. "Das ist ja eine Finanzierungsfrage." Einige Bauträger hätten sich darauf spezialisiert.
"Baurecht hat vor allem den Vorteil, dass auch die volle neue Wohnbauförderung dort gilt", bestätigt Georg Grundbichler, Geschäftsführer von Salzburg Wohnbau. Der gemeinnützige Bauträger setzt schon seit Jahren auf Baurechtsgrundstücke, einerseits im Wohnbau, andererseits für Gemeinden bei kommunalen Bauten wie Kindergärten oder Schulen.
Vertrag regelt Baurechtsgrund-Nutzungspreis
Grundlage ist das Baurechtsgesetz, das den Umgang mit solchen "Superädifikaten" regelt. "Es wird ein Vertrag geschlossen, der üblicherweise zwischen 30 und 100 Jahren läuft", erzählt Grundbichler. "Der Bauträger agiert, wie wenn es sich um ein eigenes Grundstück handelt, muss es aber am Ende wieder zurückgeben." Das sei natürlich ein Nachteil, wenn einem das Grundstück nicht dauerhaft gehört. Hat die Genossenschaft das Grundstück gekauft, darf sie dafür einen Mietzinsanteil einheben. "In der Stadt Salzburg liegt der Höchstwert dafür bei zwei Euro pro Quadratmeter, im Lungau liegt der Wert bei 1,2 Euro." Steht das Gebäude auf Baurechtsgrund, liegt der Wert bei 1,6 Euro.
In der Miete ist der Eigengrundanteil von derzeit zwei Euro fix mit jährlich zwei Prozent indexiert. Bei einem Bau im Baurecht liegt der weiterverrechnete Baurechtszins bei maximal 1,6 Euro, dieser Wert ist aber nach dem VPI indexiert. "Das ist natürlich eine ungewisse Komponente", sagt der Experte. Allerdings seien die Erhöhungen auf einer so niedrigen Basis, dass sie für den Mieter, die Mieterin kaum spürbar sind. In Summe mache es für Mieterinnen und Mieter also finanziell kaum einen Unterschied, ob man eine gemeinnützige Mietwohnung hat, die im Baurecht errichtet wurde oder auf Eigengrund der Genossenschaft.
