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Airbnb-Kontrollen: Stadt Salzburg zieht erste Bilanz zu "Aktion scharf", Land arbeitet an Gesetzesnovelle

Im Jahr 2024 hat die Stadt Salzburg 162.000 Euro mit Strafen wegen unrechtmäßiger touristischer Vermietung eingehoben. Wie viele Nachbarn bisher anonym Anzeige erstattet haben. Und wie das Land im Gesetz nachschärfen will.

In der Stadt Salzburg wird gegen illegale Kurzzeitvermietung vorgegangen. Etwa 1000 Unterkünfte werden über die Plattform Airbnb angeboten.
In der Stadt Salzburg wird gegen illegale Kurzzeitvermietung vorgegangen. Etwa 1000 Unterkünfte werden über die Plattform Airbnb angeboten.
Johannes Holztrattner, Leiter der Dienststelle zur Airbnb-Kontrolle, Vizebgm. Kay-Michael Dankl und Alexander Würfl vom Baurechtsamt.
Johannes Holztrattner, Leiter der Dienststelle zur Airbnb-Kontrolle, Vizebgm. Kay-Michael Dankl und Alexander Würfl vom Baurechtsamt.

Etwa 1000 Wohnungen in der Stadt Salzburg werden über digitale Buchungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com angeboten. Doch nur ein Teil davon wird auch rechtmäßig vermietet. Wohnungen müssen nach dem Salzburger Nächtigungsabgabengesetz gemeldet und für die Vermietung gewidmet werden.

Seit 2022 geht die Stadt aktiv gegen illegale Vermietung vor. Die rot-rot-grüne Stadtregierung hat im Vorjahr nochmals nachgeschärft - mit der "Aktion scharf", bei der Wohnungen gezielt aufgesucht und kontrolliert werden. Seit 1. Jänner 2025 ist eine eigene Dienststelle dafür gebildet worden, zwei Revisionsorgane, zwei Sachbearbeiter und eine Dienststellenleitung aus dem Baurechtsamt sind für diese Kontrollen zuständig.

Mehr Anzeigen wegen illegaler Vermietung

Während 2022 noch 14 Anzeigen erfolgten, waren es 2023 42 und im Vorjahr 61. Gesamt ist es zu 195 Anzeigen in den vergangenen Jahren wegen illegaler touristischer Vermietung gekommen. Die Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichts zu Verstößen haben sich erhöht: 2024 wurden 16 Verfahren abgeschlossen, 2023 waren es elf und 2022 lediglich ein einziges Verfahren. Dazu sind in den vergangenen Jahren 220 Anzeigen aus der Nachbarschaft eingegangen, zudem gibt es seit dem Vorjahr eine digitale Plattform, auf der anonym Verdachtsfälle gemeldet werden können. Dort sind seit dem Start der Plattform 44 Anzeigen anonym eingegangen.

Johannes Holztrattner vom Baurechtsamt schildert: "Wir müssen die Touristinnen direkt vor Ort antreffen - nur so können wir feststellen, ob eine Wohnung tatsächlich illegal genutzt wird. Wir gehen jedem Hinweis nach, der aus der Bevölkerung kommt." Dazu werden Daten aus der Nächtigungsabgabe überprüft. "Außerdem arbeiten wir mit dem Städtebund zusammen. So werden über Wien vierteljährlich die Daten von Airbnb zur Verfügung gestellt. Wir kontrollieren, ob die Wohnungen, die dort angeboten werden, rechtmäßig vermietet werden."

Johannes Holztrattner (Baurechtsamt): „Wir müssen die Touristinnen direkt vor Ort antreffen – nur so können wir feststellen, ob eine Wohnung tatsächlich illegal genutzt wird.“
Johannes Holztrattner (Baurechtsamt): „Wir müssen die Touristinnen direkt vor Ort antreffen – nur so können wir feststellen, ob eine Wohnung tatsächlich illegal genutzt wird.“

Dankl: "Es braucht ein höheres Strafmaß"

Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl (KPÖ plus) spricht von ersten Erfolgen bei der Pressekonferenz am Montagvormittag im Schloss Mirabell. So konnte bei 109 Wohnungen die Kurzzeitvermietung eingestellt werden. Zwischen 2022 und 2024 sind knapp 700 Fälle bearbeitet worden. Jene Liste der Wohnungsbesitzer, die sich selbst gemeldet hätten, sei nun abgearbeitet worden und man könne die Arbeit auf die aktuellen, neuen Fälle fokussieren. Gleichzeitig sei zu beobachten, dass die Neuanmeldungen sinken: In den vergangenen zwei Jahren waren es je 80 neue gemeldete Wohnungen mit touristischer Nutzung, 2024 waren es 58. Die Abmeldungen steigen: von 42 im Jahr 2022 auf 84 im Vorjahr.

Im Vorjahr wurden durch illegale Vermietungen 162.000 Euro eingenommen. Hier ist eine deutliche Steigerung zu verbuchen. Im Jahr 2023 waren es 115.140 Euro, im Jahr 2022 waren es nur 15.852 Euro. Diese Einnahmen kommen jedoch nicht der Stadt zugute, sondern fließen - wie es das Gesetz vorsieht - in die Sozialunterstützung des Landes. "Landesrat Christian Pewny (FPÖ) und der Landeshauptmann dürfen sich da bei der Stadt bedanken", sagt Dankl und betont, dass die Stadt Salzburg Vorreiterin im Kampf gegen illegale Vermietung ist. "Das Land sollte auch andere Gemeinden unterstützen, außerdem sollten die Strafen erhöht werden." Das Strafmaß beim ersten Vergehen startet bei 2500 Euro, bei Wiederholungstätern steigt dies auf 5000 Euro bis hin zu 25.000 Euro. "2500 Euro Einstiegsstrafe ist relativ wenig im Vergleich dazu, was man damit auf Airbnb verdienen kann", meint Dankl. "Wichtig ist, dass die Strafen nicht nur im Wiederholungsfall abschreckend sind, sondern von Beginn an. Andernorts startet man bei 5000 bis 50.000 Euro." Bisher lag der Fokus bei den Kontrollen auf größeren Plattformen wie Booking, Airbnb, künftig wolle man sich auch andere ansehen wie Expedia oder asiatische Plattformen, kündigt Dankl an.

ÖVP-Vizebürgermeister Florian Kreibich bezweifelt, dass diese Maßnahmen die Wohnungen dem Wohnungsmarkt zuführen, wie er sagt. "Das ist ein frommer Wunsch." Realistischer sei für ihn, dass diese dann eben die Leerstandsabgabe zahlen würden.

Baurechtsamt: "Höhere Strafen müsste das Land erteilen"

Alexander Würfl, Bauleiter im Baurechtsamt: "Wir beziehen uns auf raumordnungs- und baurechtliche Aspekte bei den Kontrollen." Das Phänomen sei ein weltweites, Österreich tritt diesem mit neun verschiedenen rechtlichen Grundlagen in den Bundesländern gegenüber. "In Salzburg ist die rechtliche Basis für die Kontrollen das Salzburger Raumordnungsgesetz." Für ein höheres Strafmaß sei der Gesetzgeber und somit das Land Salzburg zuständig. Die Stadt könne somit keine höheren Strafen einführen.

Alexander Würfl (Baurechtsamt): „Genehmigungen nur unter besonderen Voraussetzungen.“
Alexander Würfl (Baurechtsamt): „Genehmigungen nur unter besonderen Voraussetzungen.“


Zum rechtlichen Rahmen legt Würfl dar: Die touristische Nutzung ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Bewilligung wird nur erteilt, wenn für die Errichtung der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen wurden und die Wohnung keine gute Eignung als Hauptwohnsitz aufweist. Als Beispiel werden Souterrainwohnungen genannt. Die Bewilligung wird befristet auf zehn Jahre erteilt.
Erlaubt ist die touristische Vermietung in Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, wenn bereits vor 2018 rechtmäßig vermietet wurde, außerdem in landwirtschaftlichen Wohnbauten.

Landesrat Martin Zauner: „Mit der geplanten Novelle sind neue Möglichkeiten der Sanktionierung geschaffen.“
Landesrat Martin Zauner: „Mit der geplanten Novelle sind neue Möglichkeiten der Sanktionierung geschaffen.“

Land arbeitet an Gesetzesnovelle: Diese Privilegien sollen fallen

Höhere Strafen hat Raumordnungslandesrat Martin Zauner (FPÖ) bisher abgelehnt. Dennoch bestätigt der Landesrat, dass eine Novelle zum Nächtigungsabgabengesetz in Ausarbeitung sei. Geplant ist etwa, dass bereits das Anbieten einer Wohnung (ohne entsprechende Widmung) strafbar sein soll, das Antreffen von Touristen bei der Wohnung ist dann nicht mehr zwingend notwendig.

Außerdem will man in den Bestimmungen nachschärfen: Derzeit ist die touristische Vermietung erlaubt, etwa wenn bereits vor 2018 rechtmäßig vermietet wurde. Dieses Privileg soll wegfallen, sobald die Wohnung verkauft wird. "Ob die geplante Änderung wirklich Verbesserungen bringt, ist abzuwarten", sagt Zauner. Der Verwaltungsaufwand bleibe in etwa gleich hoch, aber die Grundlage könne neue Möglichkeiten zur Sanktionierung eröffnen. Was die Zweckentfremdung von Wohnraum und Zweitwohnsitze anbelangt, wolle man intensiv mit den Gemeinden zusammenarbeiten. Ein Entwurf für die Novelle soll voraussichtlich im April in Begutachtung gehen.

Zu den Einnahmen des Landes mit den Strafen legt Zauner Zahlen dar: Zwischen 2020 und Herbst 2024 sind aus 119 Gemeinden gesamt 244.980 Euro eingegangen. Davon kamen etwa 95 Prozent (220.500 Euro) aus der Landeshauptstadt, aus dem Pongau waren es 12.780, aus dem Pinzgau 9700 Euro, aus Hallein 1500 Euro und am wenigsten gingen mit nur 500 Euro aus Salzburg-Umgebung ein. Wie die Mittel beim Land verwendet werden, ist klar definiert. So sind die Einnahmen aus Verwaltungsstrafen ausschließlich für Zwecke der Sozialhilfe sowie der Sozialunterstützung zu verwenden.

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