Der Immobilienmarkt in Österreich - und damit auch in Salzburg - hat sich in den vergangenen zwei Jahren deutlich verändert. Zahlreiche Einflussgrößen haben ihre Spuren hinterlassen, das betrifft natürlich auch die Immobilienverwalter und Immobilienmakler. "Das Geschäft in der Hausverwaltung läuft gut", sagt Roman Oberndorfer, Fachgruppenobmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Salzburg. "Das ist ein sicheres Geschäft, wenn man es ordentlich macht."
Anders sieht die Situation bei den Maklerinnen und Maklern aus. "Da ist der Markt zum Teil völlig eingebrochen", sagt Oberndorfer. "Im ersten Quartal 2024 ist die Zahl der Käufe von Wohnungseigentum von 125 auf 51 zurückgegangen." Für ihn ist klar, dass der Versuch mancher Verkäufer, direkt über Onlineportale ihren Wohnraum möglichst hochpreisig an den Mann oder die Frau zu bringen, nicht unbedingt erfolgreich ist. Er empfiehlt, lieber auf die Dienste einer Maklerin, eines Maklers zu setzen: "Da kann man wirklich darauf vertrauen, dass die Person sich um das Objekt entsprechend kümmert."
Hohe Rechtssicherheit beim Immobilienverkauf durch Makler
Er verweist in diesem Zusammenhang beispielsweise auf die hohe Rechtssicherheit, die einen Mehrwert darstellt. "Das sind Profis, die haben eine ordentliche Ausbildung und kümmern sich beispielsweise um die Basisdaten einer Immobilie. Und sie haften auch für die Richtigkeit der Informationen." Ganz zentral ist dabei eine marktgerechte Einpreisung. "Die Zeit der Glücksritter ist vorbei", sagt Oberndorfer. "Heute kann ein Interessent aus einem breiten Angebot wählen." Dazu gehöre eben auch der entsprechende Preis, und da gebe es oft noch falsche Vorstellungen, die aus den Höhenflügen früherer Jahre stammen.
Wer den Makler beauftragt, muss auch die Provision zahlen
Im Mietbereich macht sich das sogenannte Bestellerprinzip bemerkbar, das seit einiger Zeit gilt. Konkret bedeutet dies: Wer einen Makler beauftragt, der muss auch die Provision zahlen. Früher traf das Thema Provision quasi automatisch den neuen Mieter, heute ist das anders. Denn dieser zahle "in der Regel nichts mehr", sagt der Experte. Das habe durchaus auch negative Auswirkungen, wie Beispiele aus Deutschland zeigten, wo dieses Prinzip schon seit 2015 gilt. Dort sei die Zahl der Angebote zurückgegangen, gepaart mit einer gewissen Rechtsunsicherheit, weshalb viele Vermieter lieber einen Leerstand bevorzugen. "Es wird dem Mietinteressenten nicht ausreichend Leistung gebracht." Das sehe man auch in Wien, wo man teils "Bewerbungsschreiben" für eine Wohnung verfassen muss und sich dann bei Massenbesichtigungen anstellen müsse. Einen Ausweg aus dieser Situation sieht der Wirtschaftskammer-Funktionär in einem Besichtigungshonorar für den Makler, etwa in der Höhe von 80 Euro. Dafür gebe es alle Unterlagen, eine Dokumentationsmappe und auch die Gewissheit, dass Interessenten dann auch zur Besichtigung kommen und nicht ohne Benachrichtigung einfach fernbleiben.
Vom Vermieter kann der Makler bis zu drei Bruttomonatsmieten als Provision verlangen, "Usus ist eine Bruttomonatsmiete", weiß Oberndorfer. Dafür bekommt er auch Rechtssicherheit etwa in Hinblick auf das Mietrechtsgesetz und Beratung, was den Mietvertrag angeht, wie es mit bestimmten Nutzungen aussieht - Stichwort: Zweitwohnsitz - oder wer für den Ersatz eines Boilers oder einer Therme zahlen muss.
Allerdings gibt es auch einige wenige Fälle, in denen ein potenzieller Mieter doch eine Provision zahlen müsste: wenn er oder sie nämlich einen Makler aktiv mit der Suche beauftragt. "Dafür muss der Makler aber nach neuen Objekten suchen, wenn er etwas aus dem eigenen Fundus nimmt, gilt das nicht." Bei der Provisionsfrage hielten sich laut Oberndorfer die Kolleginnen und Kollegen in Salzburg auch streng an das Gesetz: "Da gibt es keine schwarzen Schafe!"
Bei Käufen fallen sowohl vom Käufer als auch von der Verkäuferin je drei Prozent des Kaufpreises plus Umsatzsteuer als Provision an. Der Makler muss darüber vorher ebenso informieren wie über die anfallenden Nebenkosten.