"Das ist kein Mietendeckel, sondern ein Wohnbaudeckel", ärgert sich Klaus Baringer, Obmann des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV). Die Bundesregierung habe der Branche leider keine positive Überraschung bereitet.
Fertigstellungszahlen sinken weiter
Und das bei ohnehin schon rückläufigen Fertigstellungszahlen. Baringer: "2024 haben wir 14.000 Fertigstellungen verzeichnet, nach 15.000 im Jahr 2023. Damit liegen wir um 16 Prozent unter dem Zehn-Jahres-Durchschnittswert." Die rückläufige Zahl der neuen Wohnungen sei auf drei Gründe zurückzuführen: die Baupreise, die Grundstückspreise und die schwierigere Finanzierung, Stichwort Zinsen.
Gesetzliche Änderungen beeinträchtigen Wohnungsbau
Deshalb sei man nicht besonders glücklich mit der neuen Bundesregierung, deren Maßnahmen die Aufgaben der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft zusätzlich behindern. Die gesetzlichen Eingriffe wie das dritte und vierte "Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz" (MILG) - ersteres Dezember 2023, letzteres März 2025 - erschweren demnach dringend benötigte Investitionen. Baringer: "35 bis 40 Jahre dauert die Rückzahlung der Errichtungskosten durch die Nettomiete." Erst danach reduziert sich die Miete auf die Grundmiete von 2,05 Euro pro Quadratmeter. Gewinne aus dieser Grundmiete seien zweckgebunden für den Neubau. Bei den 330.000 Wohnungen mit Grundmiete in Österreich dürfe nun die Miete nicht um 6 Cent erhöht werden. Allein durch den Mietendeckel des vierten MILG (Aussetzen der Wertsicherung in der Grundmiete und beim EVB) verlieren die gemeinnützigen Bauvereinigungen in den kommenden drei Jahren rund 150 Millionen Euro an Einnahmen, die nach dem Kostendeckungsprinzip des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) für Neubau und Instandhaltung zu verwenden wären. "Dieses Geld fehlt daher bei Neubauten und der Sanierung bestehender Wohnhäuser. Allein dadurch können jährlich etwa 700 finanzierbare Wohnungen nicht gebaut werden", unterstreicht Herwig Pernsteiner, Verbandsobmann-Stellvertreter. Die "Mietendeckel" zusammen führten im Zeitraum 2024 bis 2027 zu Mindereinnahmen von insgesamt 865 Millionen Euro. "Das tut weh", sagt Pernsteiner. "Denn das entspricht 11.400 neuen Wohnungen, so viel, wie Krems hat." Auch rund 21.000 Sanierungen können demnach nicht durchgeführt werden. Pernsteiner weist in dem Zusammenhang darauf hin, dass es auch für die Konjunktur besser wäre, "wenn uns die Regierung das Geld nicht nimmt, sondern gibt. Ein Euro Investition in den Wohnungsbau verursacht weiter 2,6 Euro an Wertschöpfung." Die Wohnbaufördermittel seien also keine "verpuffenden Werte", sondern Investitionen. "Da ist Bestand da." Baringer begrüßt deshalb auch den Plan, die Zweckbindung der Wohnbauförderung wieder einzuführen. Doch damit sei es auch noch nicht getan: "Was passiert mit den Rückflüssen? Die müssten auch zweckgebunden sein", fordert der GBV-Chef. Die Wohnbauförderung sei auch ein Lenkungs- und Steuerungsinstrument: "Es hat sich gezeigt, dass ab einem bestimmten Marktanteil an GBV-Wohnungen auch die gewerblichen Mieten auf diesem lokalen Markt sinken."