Der aktuelle Immobilienpreisspiegel offenbart: Trotz Teuerungskrise und steigender Zinsen sind die Immobilienpreise 2022 weiter gestiegen. Und Salzburg untermauert dabei seine Spitzenposition als teures Pflaster in Österreich. Die Stadt Salzburg führt mittlerweile sowohl bei Baugründen, Eigentumswohnungen und Reihenhäusern die Preisliste der Landeshauptstädte an. Beim Mieten liegt die Mozartstadt knapp hinter Innsbruck auf Rang zwei. Und auch ganz Salzburg rangiert in allen Wohnungskategorien unter den drei teuersten Bundesländern. Der Preisspiegel der Wirtschaftskammer basiert auf tatsächlichen Immobilientransaktionen und gilt damit als verlässlicher Gradmesser der Preisentwicklung in der Immobilienbranche.
Trotz Krise bricht Salzburg beim Wohnen alle Preisrekorde
Die Immobilienbranche steht im Bann der Teuerungswelle und steigender Kreditzinsen. Die Nachfrage nach Immobilien ist zuletzt eingebrochen. Trotzdem gibt es weiter preistreibende Faktoren - speziell im Hochpreisland Salzburg.
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Schön, begehrt und entsprechend teuer: Die Stadt Salzburg ist das teuerste Pflaster in Österreich.
Salzburgs Schönheit lockt die Käufer an
Warum ist Salzburg derart teuer im Österreich-Vergleich? Schon immer sei in Salzburg das Angebot hinter der Nachfrage geblieben, sagt Gerald Gollenz, Chef der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer. "Viele wollen nach Salzburg, die Seen und Berge genießen." Gollenz glaubt auch nicht, dass die Immobilienpreise in Salzburg sinken werden. Die Grundstücke seien "wahnsinnig teuer" und die Verknappung von Bauland wirke letztlich preistreibend. Michael Klien vom Wirtschaftsforschungsinstitut (Wifo) weist darauf hin, dass Salzburgs hohe Immobilienpreise keineswegs ein Naturgesetz sind. In Salzburg werden seit Langem zu wenige neue Wohnungen gebaut, in der Stadt Salzburg sei das besonders auffällig. Klien hat den Salzburger Wohnungsmarkt kürzlich intensiv analysiert und für die Arbeiterkammer eine Studie erstellt. Darin zeigt er auf, dass in der Stadt Salzburg der Wohnungszuwachs seit dem Jahr 2000 mit 9,8 Prozent nur halb so groß ist wie etwa in Graz. "Den Bauboom, den es anderswo gab, hat Salzburg gar nicht erlebt", sagt Klien. Die Knappheit von Grund und Boden befeuere den Preisauftrieb zusätzlich.
Große Verunsicherung in der Branche
Aber zurück zur allgemeinen Situation am österreichischen Immobilienmarkt: Hochnervös und verunsichert - so beschreibt Gerald Gollenz, Obmann des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer, die aktuelle Befindlichkeit in der Branche. "Ich habe schon viele Hochs und Tiefs erlebt, aber selten so viel Verunsicherung gesehen wie derzeit", sagt Gollenz. Ein toxischer Mix aus Inflation, stark steigenden Zinsen, verschärften Kreditvergaben und hohen Energiekosten lastet auf der Branche. Dessen ungeachtet sind die Immobilienpreise auf dem freien Markt im Vorjahr weiter gestiegen. Baugrundstücke verteuerten sich laut dem neuen Immobilienpreisspiegel im bundesweiten Schnitt um 8,95 Prozent auf 407 Euro pro Quadratmeter, gebrauchte Eigentumswohnungen um 5,9 Prozent auf über 2000 Euro pro Quadratmeter. In beiden Kategorien ist die Stadt Salzburg mittlerweile das teuerste Pflaster in Österreich. Für einen Baugrund musste man 2022 im Schnitt 1264 Euro pro Quadratmeter hinblättern - drei Mal so viel wie im Österreich-Schnitt. Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostet über 4000 Euro pro Quadratmeter. Damit haben sich die Preise in der Mozartstadt im Krisenjahr 2022 nochmals um 7,7 bzw. 8,6 Prozent erhöht. Auch die Mieten sind in der Stadt Salzburg um sieben Prozent gestiegen - auf 11,93 Euro pro Quadratmeter im Schnitt. Nur in Innsbruck ist Mieten noch teurer.
Steigende Zinsen sorgen für stark sinkende Nachfrage
Teuerung und steigende Zinsen haben im zweiten Halbjahr 2022 trotzdem eine erste Bremsspur in der Branche verursacht. Die Immobilientransaktionen sind österreichweit erstmals seit vielen Jahren gesunken. Die Nachfrage nach Immobilien ist eingebrochen. "Die Menschen können sich Eigentum angesichts der steigenden Zinsen und hohen Preise nicht mehr leisten", sagt Michael Klien vom Wirtschaftsforschungsinstitut. Ein Umstand, der eigentlich auf deutlich fallende Immobilienpreise hindeuten würde. Trotzdem glauben die meisten Experten nicht an einen Preisverfall. Gerald Gollenz von der Wirtschaftskammer erwartet heuer stagnierende Preise, aber keinen Absturz. Eine Einschätzung, die auch Wirtschaftsforscher Klien teilt. Er rechnet mit "minimalen Preisrückgängen" und relativiert selbst einen Preisrückgang von bis zu zehn Prozent, den der führende Immobilienmakler Remax zuletzt prognostiziert hatte. Damit wären die Immobilienpreise wieder dort, wo sie Mitte 2021 waren. "Da kann von einem Einbruch keine Rede sein, wenn man sich vor Augen hält, wie massiv die Immobilienpreise in den Vorjahren gestiegen sind."
Potenzielle Käufer warten zu und hoffen auf sinkende Preise
Es ist ein psychologisches Match, das aktuell den Immobilienmarkt beherrscht. Potenzielle Käufer warten zu, weil sie auf sinkende Preise hoffen. Die Frage ist, ob potenzielle Verkäufer unter Verkaufsdruck geraten - oder ebenfalls auf Zeit spielen und die Turbulenzen aussitzen können. Wirtschaftsforscher Klien sieht aktuell nur wenige, die tatsächlich zum Verkauf gezwungen sind. Das verhinderte wachsenden Preisdruck auf Immobilien. Dazu kommen weiter hohe Grundpreise und gestiegene Baukosten sowie der Umstand, dass der Bauboom der vergangenen Jahre ein Ende gefunden hat. Schon im Vorjahr seien weniger neue Wohnungen errichtet worden. Dieser Trend werde sich fortsetzen, sagt Wirtschaftskämmerer Gollenz.
Was Salzburg gegen galoppierende Preise tun könnte
Apropos knappes Angebot: Wirtschaftsforscher Klien sieht darin eine wesentliche Ursache für die herausragend hohen Preise in Salzburg. Er kam in einer Studie zum Schluss, dass Salzburg beim Neubau seit der Jahrtausendwende deutlich hinter anderen Regionen Österreichs zurückliegt. Das gilt speziell für die Stadt Salzburg. In ländlichen Regionen sei der Wohnungszuwachs zwar höher, doch teils touristisch getrieben. Klien sieht einen "seltsamen Widerspruch" in Salzburg. Man wisse zwar genau, wo man überall nicht bauen dürfe - Stichwort Grünlanddeklaration in der Stadt Salzburg. Zugleich gebe es aber keine politische Antwort darauf, wo man konsequent neue Wohnungen errichten könne. Sein Vorschlag: Man könnte in Salzburgs strengem Raumordnungsregime ja auch festlegen, wie viel (geförderte) Wohnungen die Gemeinden pro Jahr errichten müssten.